매물 유형: 아파트
분석 번호: 6125
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 9년차로 비교적 신축에 속하며, 배곧동 지역은 시흥시 내에서 거래 활성도가 높은 편입니다. 주변에 배곧서울대학교병원 건립 및 바이오 특화단지 조성 등 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.
제시 매매가 5억 8,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 6,502만 원에서 5억 4,276만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 8건의 비교사례 중 상위권 범위를 넘어서는 가격으로, 시장의 기대치나 미래 가치가 일부 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
비교사례 8건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 #1, #2, #3, #4, #5, #6, #7, #8 사례는 모두 시흥배곧신도시 이지더원2차 에듀그린 단지 내 거래이며, 시점 보정 계수 0.998~1.000이 적용되어 최근 시장 상황이 반영되었습니다. 층구간 감점(12층 vs 1~5층)이 적용된 사례들이 있으나, 전반적으로 대상 매물과 유사한 조건의 거래들입니다. 비준 단가는 1,980만 원/평(5,990,655원/㎡)으로 산출되었습니다.
대상 아파트는 900세대의 대단지이며, 준공 9년차로 비교적 신축에 속해 단지 경쟁력이 양호합니다. 주변에 옥구가람공원, CU 편의점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 배곧서울대학교병원(2029년 예정)과 같은 대형 의료시설 개발 호재가 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 인근에 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 아쉽습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 새롬어린이집 등 교육시설이 인접해 있습니다.
대상 아파트는 2017년 준공되어 현재 9년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 21년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 용적률은 10.56%로 법정 상한 250% 대비 여유가 매우 크지만, 이는 아파트의 대지권 지분 특성상 단순 비교가 어렵습니다. 현재로서는 재건축보다는 리모델링 가능성을 고려하는 것이 현실적입니다.
시흥시의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승세이며 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 배곧동은 시흥시 내에서도 거래 활성도가 높은 지역으로, 배곧서울대병원 건립, 바이오 특화단지 조성 등 지역 개발 호재가 풍부하여 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력이 있습니다. 그러나 대야3(시흥영남2차아파트), 시흥 롯데캐슬 시그니처 등 인근에 5,098세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 투자 시에는 장기적인 관점에서 지역 개발 호재를 주목하되, 단기적인 공급 리스크를 면밀히 분석하고 접근하는 것이 중요합니다.
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