매물 유형: 아파트
분석 번호: 6130
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 11년차로 비교적 신축에 가까우며, 대규모 단지로서 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있습니다. 매매수급동향이 상승세에 있어 수요가 꾸준한 편이나, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 장기적인 관점에서는 공급 과잉에 따른 가격 경쟁 리스크를 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시 매매가 6억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 3,875만 원에서 6억 6,645만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 중앙값 6억 4,564만 원과 비교할 때 유사한 수준으로 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 기준으로 유사도가 높습니다. #1, #2 사례는 대상 매물과 동일한 4층 거래로 유사도 100점을 기록했습니다. #3, #4, #5 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으며, #6 사례는 층구간 감점(-20점)이 적용되었습니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 0.998이 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다. 이 보정된 총액들은 대상 매물의 가치 스펙트럼을 형성하는 중요한 근거가 됩니다.
시흥배곧신도시호반베르디움센트럴파크는 대규모 단지로서 기본적인 주거 편의성과 안정성을 갖추고 있습니다. 배곧동은 시흥시 내에서도 거래 활성도가 높은 지역이며, 배곧서울대병원 건립 등 지역 개발 호재가 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 인근 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다.
준공 11년차로 재건축 연한(30년)까지는 19년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계가 아닌 것으로 보입니다.
시흥시 전체 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승세이며 매매수급동향도 긍정적입니다. 지역 내 미분양 물량이 감소 추세에 있어 단기적인 시장 분위기는 양호합니다. 그러나 향후 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성이 존재합니다. 배곧지구의 바이오 특화단지 조성 및 투자 유치 노력은 장기적인 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
보류