매물 유형: 아파트
분석 번호: 6133
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 군포역 역세권에 위치하며, 준공 28년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 개발 잠재력이 높습니다. 군포시 내 재개발 및 재건축 사업이 활발하여 지역 전체의 주거 환경 개선 및 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 있습니다.
제시 매매가 4억 1,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 7,230만 원 ~ 최고 4억 997만 원)의 상단 범위를 소폭 상회합니다. 이는 최근 시장의 상승 추세와 대상 단지의 재건축 기대감이 일부 반영된 것으로 보입니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형으로 유사도 점수가 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 12층 매물로 4억 997만 원으로 보정되었으며, #2 사례는 2026년 2월 거래된 11층 매물로 4억 562만 원으로 보정되었습니다. #3 및 #4 사례는 4층 매물로 층구간 감점이 적용되어 각각 3억 7,230만 원, 3억 8,781만 원으로 보정되었습니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치 평가에 높은 신뢰도를 제공합니다.
대상 아파트는 군포역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 이는 투자 가치를 높이는 주요 요인입니다. 주변에 웃터어린이공원, 지샘병원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도 또한 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 소규모 단지라는 점과 주차 공간이 세대당 1대 미만이라는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 1998년 준공되어 현재 28년차입니다. 재건축 연한(30년) 도달까지 2년이 남아 있어 재건축 추진 가능성이 매우 높습니다. 군포시 내 재개발 및 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있으며, 특히 '민선9기 군포의 미래 …산본 재건축·금정역 개발·철도 지하화 최대 분...'과 같은 뉴스 기사를 통해 재건축에 대한 지역 관심이 높음을 알 수 있습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 정확한 판단은 어렵지만, 재건축 추진 시 사업성 확보 여부를 면밀히 검토해야 합니다.
군포시의 매매가격지수 및 전월세가격지수는 지속적인 상승 추세를 보이며, 매매수급동향 또한 수요 우위를 나타내고 있어 긍정적인 시장 전망을 기대할 수 있습니다. 군포대야미 공공주택지구 B3BL 등 인근 신규 공급 물량이 존재하지만, 현재 미분양 주택이 0세대라는 점을 고려할 때 단기적인 공급 과잉 리스크는 제한적일 것으로 판단됩니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부와 진행 상황이 해당 단지의 가치에 가장 큰 영향을 미칠 것입니다. 군포역 역세권이라는 입지적 강점과 재건축 기대감이 맞물려 미래 성장 잠재력은 보통 이상으로 평가됩니다.
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