매물 유형: 아파트
분석 번호: 6136
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 군포시 용호마을e-편한세상 아파트로, 준공 21년차의 중대형 단지입니다. 최근 군포시 아파트 매매가격지수가 상승 추세이며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시 매매가 6억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 2,893만 원에서 7억 2,398만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중상단 범위에 해당합니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 단지의 입지적 요인이 반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
비교사례 5건 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 1, 2, 3번 사례는 층수도 대상 매물과 유사하여 높은 신뢰도를 가집니다. 4, 5번 사례는 층수에서 감점 요인이 있었으나, 전반적으로 동일 단지 내 거래이므로 시세 파악에 유효합니다. 각 사례는 시점 보정을 통해 현재 시점의 가치를 반영하였으며, 면적 및 용도지역은 동일하여 추가 보정은 없었습니다.
대상 단지는 1247세대의 대단지로, 안정적인 주거 환경과 관리 효율성을 제공합니다. 군포시의 전반적인 매매 및 전월세 시장 지수 상승 추세와 낮은 미분양률은 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 인근 신규 공급 물량은 향후 경쟁 환경을 조성할 수 있습니다. 역세권 프리미엄은 없으나, 주변 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설 접근성은 양호하여 실거주 및 장기 투자 관점에서 안정적인 가치를 가질 것으로 보입니다.
대상 건물은 2005년에 준공되어 현재 21년차입니다. 재건축 연한(30년)까지는 9년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 어렵습니다. 리모델링 가능성은 있으나, 구체적인 사업 추진 계획은 확인되지 않습니다. 인근 지역의 재개발/재건축 사업 활성화 소식은 장기적으로 지역 전체의 주거 환경 개선에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 대상 단지에 직접적인 재건축/리모델링 추진 계획은 없습니다.
군포시 아파트 시장은 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 특히 2026년 4월 거래량 급증은 시장의 활발한 수요를 반영합니다. 인근에 '군포대야미 대방 디에트르 시그니처 B3BL' 640세대 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적으로는 경쟁이 발생할 수 있으나, 군포시의 미분양 제로 상태와 지속적인 인구 유입(세대수 기준)은 장기적인 주택 수요를 뒷받침할 것입니다. 주요 개발 호재로는 '군포 도시관리계획[정비구역] 결정' 및 '금정역 개발' 등이 있어 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 전반적으로 완만한 상승세를 유지할 것으로 전망됩니다.
매수