매물 유형: 아파트
분석 번호: 6142
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물인 송부센트럴시티 아파트는 준공 16년차로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 인근 지역은 재개발, 재건축, 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 활발하게 진행 중이며, 특히 군포대야미 공공주택지구 B3BL에 640세대의 신규 분양 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 보정된 비교사례 스펙트럼의 중앙값에 근접하여 적정 수준으로 판단되나, 지역 내 인구 감소 추세와 신규 공급 물량에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시 매매가 7억 3,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 7억 1,379만 원의 가치 스펙트럼과 비교했을 때, 소폭 높은 수준에 해당합니다. 이는 시장의 상승 추세와 매물의 개별적인 조건(층수, 내부 상태 등)에 따른 프리미엄이 반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
선별된 비교사례는 #1 송부센트럴시티 아파트로, 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(121.72㎡)의 11층 거래 사례입니다. 2026년 1월에 7억 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.020을 적용하여 보정 후 대입 총액 7억 1,379만 원이 산출되었습니다. 면적, 용도지역, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로, 유사도가 매우 높습니다.
송부센트럴시티는 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.63대의 높은 주차 비율과 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 단지 경쟁력이 양호합니다. 인근에 물빛어린이공원, CU 편의점, 재미난어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 지하철역과의 직접적인 접근성은 부족하여 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 지역 내 재개발/재건축 호재가 많아 간접적인 가치 상승 효과를 기대할 수 있습니다.
준공 16년차로 재건축 연한(30년)까지는 14년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭 분석 결과도 미등록으로 산출 불가하여 재건축을 통한 개발 이익은 현재 시점에서 기대하기 어렵습니다. 향후 리모델링 추진 가능성은 있으나, 구체적인 계획은 없습니다.
군포시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으며, 매매수급동향도 긍정적입니다. 인근 지역의 활발한 재개발, 재건축 및 도로 개설 사업은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 특히 금정역 개발과 산본 재건축 관련 뉴스는 군포시 전체의 부동산 시장에 활력을 불어넣을 것으로 예상됩니다. 그러나 군포대야미 공공주택지구의 신규 공급 물량은 향후 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있으며, 군포시 전체 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 수요에 영향을 미칠 수 있습니다. 단기적으로는 시장의 상승 흐름을 따를 것으로 보이나, 중장기적으로는 공급과 인구 변화를 주시해야 합니다.
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