매물 유형: 아파트
분석 번호: 6149
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 군포시의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 지속적으로 상승하고 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우세를 나타내 시장 분위기가 긍정적입니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 미칠 영향을 주시해야 합니다.
제시 매매가 5억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 4억 755만 원 ~ 4억 6,800만 원의 가치 스펙트럼 대비 상당히 높은 수준에 위치합니다. 이는 비교사례 스펙트럼의 최고가보다 약 1억 1,200만 원 높은 금액으로, 미래 재건축 가치 등이 과도하게 선반영되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 면적(±5%)의 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. 특히, 2026년 6월에 거래된 동일 단지 우륵 아파트 6층(58.46㎡)의 4억 4,800만 원 거래, 12층(58.71㎡)의 4억 7,000만 원 거래, 6층(58.46㎡)의 4억 6,800만 원 거래 등은 대상 매물과 매우 유사한 조건으로 가격 판단에 중요한 근거가 됩니다. 이 사례들은 모두 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 최근 시장 가치를 잘 반영하고 있습니다.
대상 아파트는 산본역(4호선)까지 도보 11분 거리의 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 1312세대의 대단지로 기본적인 주거 인프라가 갖춰져 있으며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료 시설 등이 잘 분포되어 생활 편의성이 높습니다. 특히 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼 대비 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다.
대상 아파트는 1994년 준공되어 32년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 군포시 내 재개발 및 재건축 사업이 활발히 진행되고 있으며, 민선9기 군포시의 주요 정책 중 하나로 산본 재건축이 언급되는 등 재건축 추진 가능성이 높습니다. 용적률 갭 분석은 미등록으로 산출 불가하나, 재건축을 통한 개발 이익 잠재력은 높은 것으로 판단됩니다.
군포시 아파트 시장은 매매가격지수 및 전월세가격지수 상승, 매매수급동향 수요 우세 등으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달이라는 강력한 개발 호재를 가지고 있어 장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 충분합니다. 다만, 인근 군포대야미 공공주택지구 B3BL의 신규 공급 물량 640세대가 향후 시장에 미칠 영향을 주시해야 합니다. 단기적으로는 제시 매매가가 비교사례 대비 높은 수준이므로 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
보류