매물 유형: 아파트
분석 번호: 6152
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물인 덕유 아파트는 준공 30년이 도래하여 재건축 연한에 도달했으며, 인근 지역에 재개발 및 재건축 관련 긍정적인 뉴스가 많아 개발 잠재력이 높습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승 추세에 있고, 매매수급동향도 수요 우위를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 1층이라는 점과 향후 예정된 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크는 고려해야 합니다.
제시된 매매가 4억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 8,425만 원에서 4억 2,268만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 상위권에 해당하며, 중앙값인 4억 447만 원보다는 다소 높은 수준입니다. 매물 층수가 1층임을 고려할 때, 제시가는 시장의 평균적인 가치보다 약간 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
선별된 10건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 시점 보정과 층구간 감점(1층 vs 6층 이상)이 적용되었습니다. 유사도 100점 사례는 3건으로, 2026년 6월 5층 3억 9,900만 원, 2026년 5월 3층 3억 8,900만 원, 2026년 3월 5층 4억 원의 거래가 있었습니다. 유사도 90점 사례들은 주로 6층 이상의 거래로, 층구간 감점이 적용되었습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 3억 8,425만 원에서 4억 2,268만 원 사이로 분포합니다.
대상 아파트는 준공 30년이 도래하여 재건축 연한에 진입했으며, 인근 지역의 활발한 재개발/재건축 뉴스는 투자 가치를 높이는 요인입니다. 수리산역이 도보 15분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄(추정 2%)을 기대할 수 있으며, 수리고등학교 등 학군 접근성도 양호합니다. 다만, 1층이라는 점은 투자 가치에 일부 영향을 미칠 수 있습니다.
건물 나이 30년으로 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 갭이 112.91%p로 개발 잠재력이 보통 수준(3점)이며, 이는 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승 가능성을 시사합니다. 인근 지역의 재개발/재건축 사업 진행 소식은 대상 단지의 개발 기대감을 높이는 긍정적인 신호입니다.
군포시의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있고, 매매수급동향도 수요 우위를 보여 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 재건축 연한 도래와 인근 개발 호재는 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 군포대야미 공공주택지구 등 신규 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시킬 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
보류