대전광역시 대덕구 평촌동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 619

종합 리스크 점수: 60점

AI 요약 평가

일반공업지역 내 개발 잠재력이 높은 사다리형 토지로, 인근 실거래가 대비 가격적 메리트가 있으나 지역 인구 감소 추세는 장기적 리스크 요인입니다.

세부 리스크 평가 항목

인근 실거래가: 8점 — 유사도 93점의 비교사례가 2개월 전 2억 2,500만 원에 거래되었으며, 대상지의 대입 시뮬레이션 결과 2억 3,388만 원으로 추정되어 가격 타당성이 높습니다.
거래량: 6점 — 평촌동은 대덕구 내 거래량 6위로 환금성이 보통 수준입니다. 최근 6개월간 순수토지 거래 필지수가 상승 추세에 있어 긍정적입니다.
생활 편의시설: 5점 — 인근에 공원 3건, 쇼핑 시설 5건, 학교 3건이 있으나, 주거 편의성보다는 공업지역 특성상 산업 관련 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.
규제 전망: 7점 — 일반공업지역으로 개발 잠재력이 있으며, 지구단위계획 및 인허가 현황상 공장 증축/신축 사례가 확인됩니다. 다만, 급경사지 붕괴위험지역 지정 등 일부 개발 제한 요인도 존재합니다.
인구 현황: 4점 — 대덕구 전체 인구는 지난 4년간 약 5.2% 감소 추세에 있으며, 최근 12개월간도 지속적인 감소를 보이고 있습니다. 이는 장기적인 개발 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
토지 이용 규제: 4점 — 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 개발 가능성이 높지만, 가축사육제한구역으로 지정되어 특정 용도의 개발은 제한됩니다.
토지 형상: 8점 — 사다리형 토지 형상과 완경사 지형은 개발에 비교적 유리하며, 세로한면(가) 도로 접면으로 접근성이 양호합니다.
건물 노후도(사진) — 토지 카테고리 해당없음
건물 노후도(대장) — 토지 카테고리 해당없음
임대 수익성 — 토지 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

제시가 5,000만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼인 최저 2억 3,388만 원 ~ 최고 2억 3,388만 원 대비 매우 낮은 수준입니다. 이는 시장 가격과 큰 차이가 있어, 매수자에게는 상당한 가격적 메리트가 있을 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

유사도 93점의 비교사례는 대덕구 평촌동 1**에 위치하며, 대상지와 10m 거리에 2026년 4월 2억 2,500만 원에 거래되었습니다. 면적 216㎡, 지목 '답', 용도지역 '일반공업지역'으로 대상지와 동일한 조건을 가지고 있습니다. 보정 후 평당가는 358만 원이며, 대상지에 대입 시 2억 3,388만 원으로 환산됩니다. 공시지가 배율 추정 시에는 1억 1,701만 원 ~ 1억 9,148만 원(중간값 1억 4,893만 원)으로 추정됩니다.

심층 분석

대상 토지는 일반공업지역에 위치하여 산업용지로서의 가치를 가집니다. 인근에 공장 증축 및 신축 허가 사례가 있어 개발 수요가 존재하며, 신탄진IC 진입로 확장사업 등 교통 인프라 개선 호재는 물류 흐름 개선 및 접근성 향상에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 대덕구 전체 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 대비 현저히 낮아 매수자에게는 높은 가격적 메리트가 있습니다.

토지 자체의 물리적 하자는 사진 부재로 판단하기 어렵습니다. 다만, '답' 지목 특성상 지반 상태 및 성토 여부를 확인하여 건축 시 추가적인 공사 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다. 또한, 급경사지 붕괴위험지역 지정 고시와 같은 환경적 요인이 대상 토지에 직접적인 영향을 미치는지 확인이 필요합니다.

대상 토지는 일반공업지역 내 개발 잠재력이 높은 토지로 평가됩니다. 인근 신탄진IC 진입로 확장, 신탄진동 구역 재개발사업 등 지역 개발 호재는 장기적으로 토지 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 향후 6개월 시세 전망은 순수토지 거래 필지수 상승 추세와 지가변동률 보합세를 고려할 때 '보합' 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 실제 도로 접면 상태와 폭을 현장에서 직접 확인하여 차량 진출입 및 건축 인허가 가능 여부를 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 추가 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 법적 분쟁 이력이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
대상 토지에 대한 개발행위허가 이력 및 제한 사항을 관할 지자체에 문의하여 향후 개발 계획에 지장이 없는지 확인해야 합니다.
인근 급경사지 붕괴위험지역 지정(목상N1지구)이 대상 토지에 미치는 직접적인 영향 및 개발 제한 여부를 확인해야 합니다.
일반공업지역 내 건축 가능한 용도와 건폐율/용적률 등 구체적인 건축 규제를 관할 지자체에 문의하여 확인해야 합니다.

최종 판정

매수