매물 유형: 아파트
분석 번호: 6190
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 34년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 산본역 역세권 입지와 인근 활발한 재개발/재건축 사업 및 금정역 개발 호재는 긍정적인 요소입니다. 다만, 인구 감소 추세와 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 6억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 4,000만 원에서 6억 8,913만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 6억 5,409만 원 대비 상위권에 해당합니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적 거래로 유사도 점수가 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 14층 거래로 6억 5,000만 원에 대입되었으며, #2 사례는 2026년 4월 15층 거래로 6억 5,409만 원에 대입되었습니다. #3 사례는 2026년 3월 7층 거래로 6억 6,739만 원에 대입되었고, #4 사례는 2026년 3월 11층 거래로 6억 8,913만 원에 대입되었습니다. #5 사례는 2026년 5월 20층 거래로 6억 4,000만 원에 대입되었습니다. 모든 사례에서 대상 매물(5층)과의 층수 차이로 인한 감점(-10점 또는 -20점)이 발생했습니다.
대상 아파트는 산본역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 재궁공원, 세븐일레븐, 원광대학교산본병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 34년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근 재개발/재건축 사업 활성화 및 금정역 개발 호재는 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 재궁동 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주택 수요에 영향을 미칠 수 있습니다.
준공 34년차로 재건축 연한(30년)을 이미 도과하여 재건축 추진이 가능합니다. 용적률 220.81%로 법정 상한 300% 대비 79.19%p의 여유가 있어 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근에서 다수의 재개발/재건축 사업이 진행 중이므로, 해당 단지의 재건축 추진 가능성 및 사업성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.
군포시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이며 수요 우위 시장입니다. 대상 단지는 역세권 입지와 재건축 연한 도달이라는 강력한 장점을 가지고 있으며, 주변 개발 호재가 풍부하여 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 인근 신규 공급 물량과 재궁동 인구 감소 추세는 향후 시장에 변수로 작용할 수 있습니다. 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 위치하므로, 추가적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
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