매물 유형: 토지
분석 번호: 6205
종합 리스크 점수: 53점
본 토지는 부산 기장군 장안읍 반룡리 산업단지 내 준공업지역에 위치하며, 다양한 용도로 활용 가능한 개발 잠재력이 높은 매물입니다. 동해고속도로 장안IC와 인접하여 교통 접근성이 우수하며, 주변 산업단지 및 동남권원자력의학원 등 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 유효한 비교사례 부족으로 인한 가격 신뢰도 확보와 향후 대규모 아파트 공급에 따른 시장 변화에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.
제시가 10억 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 결과인 약 4억 5,051만 원에서 7억 3,721만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교할 때, 스펙트럼의 상단을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 향후 개발 잠재력 및 호재가 상당 부분 선반영된 것으로 판단됩니다.
유효한 비교사례가 없어 개별 비교사례 분석은 불가합니다. 공시지가 배율법에 따라 대상 토지의 총 면적 914㎡에 최신 공시지가 448,100원/㎡을 적용한 총 공시지가는 4억 956만 원입니다. 준공업지역의 적용 배율 1.1~1.8배(중간값 1.4배)를 적용하여 추정 가격 범위는 최저 4억 5,051만 원에서 최고 7억 3,721만 원으로 산출되었습니다. 추정 비준 단가는 207만 원/평(627,340원/㎡)입니다.
대상 토지는 반룡일반산업단지 내 지원시설용지로, 동남권원자력의학원, 방사선 의과학산업단지, 장안일반산업단지 등 주변 산업단지의 배후 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가집니다. 동해고속도로 장안IC와 바로 연결되는 교통 요충지에 위치하여 물류창고, 판매시설, 자동차관련시설 등 다양한 사업 용도로 활용 가치가 높습니다. 지역 미분양 세대가 감소 추세에 있고, 인구수가 소폭 증가하며 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 다만, 향후 일광 노르웨이숲 오션포레(1,294세대), 부산 장안지구 우미 린 프리미어(419세대), 부산장안지구 디에트르 디 오션(B3BL)(507세대) 등 총 2,220세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 장기적인 관점에서 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.
사진이 제공되지 않아 물리적 하자에 대한 분석은 불가합니다. 다만, 평지 지형에 택지 기조성 되어있다고 명시되어 있어 기본적인 개발 여건은 양호할 것으로 예상됩니다. 현장 방문을 통해 토지 경계, 지반 상태, 주변 환경 등을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.
부산 기장군의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 용도지역별 지가변동률은 소폭 상승하고 있습니다. 순수토지 거래 필지수는 하락 추세이나 용도지역별 토지 거래는 상승 추세로 혼재된 시장 상황을 보입니다. 대상 토지는 준공업지역 내 지원시설용지로, 주변 산업단지 및 고속도로 접근성이라는 강력한 입지적 강점을 가지고 있습니다. 또한, 나대지 상태로 직접 건축이 가능하며 법정 용적률 400%를 활용한 개발 잠재력이 높습니다. 주변 인허가 현황상 제2종 근린생활시설 및 숙박시설 신축 사례가 있어 개발 방향성이 명확합니다. 다만, 유효한 비교사례 부족으로 인한 가격 신뢰도 확보가 중요하며, 제시가 10억 원은 공시지가 배율을 적용한 추정 범위의 상단을 크게 상회하므로, 투자 결정 시 추가적인 시장 조사와 면밀한 수익성 분석이 필요합니다. 향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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