경기도 군포시 송부로49번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 6236

종합 리스크 점수: 63점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 8년차의 비교적 신축 단지로, 군포시 내 여러 개발 호재와 함께 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 특히 동일 단지 내 유사 거래 사례가 존재하여 가격 타당성 분석의 신뢰도가 높습니다. 다만, 향후 예정된 신규 공급 물량과 인구 감소 추세는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 6점 — 군포시 내 재개발 및 주택건설사업 계획이 다수 존재하며, 금정역 개발 등 지역 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크는 존재합니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 준공 8년차 아파트로, 사진상으로는 건물 외관이 양호할 것으로 추정됩니다.
인근 실거래가: 7점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 8.0%로, 인근 유사 사례와 비교 시 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 7점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 18건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 비교적 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 17곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.5% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 7점 — 준공 8년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시 매매가 6억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 9,555만 원에서 6억 185만 원 사이의 가치 스펙트럼보다 높은 수준입니다. 이는 시장의 기대감이나 특정 호재가 선반영되었을 가능성을 시사합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지(금강펜테리움센트럴파크1차)의 84.19㎡ 면적 아파트로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 5월 6억 원에 거래되었으며, 대상지 면적 및 시점 보정 후 6억 185만 원의 대입 가치가 산출되었습니다. #2 사례는 2026년 4월 5억 9,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 5억 9,555만 원의 대입 가치가 산출되었습니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일한 용도지역인 제3종일반주거지역에 위치하고 있습니다.

심층 분석

대상 단지는 준공 8년차의 신축급 아파트로, 인근에 송정중앙공원 등 녹지 공간이 풍부하여 주거 쾌적성이 높습니다. 군포시 내 금정역 개발, 재개발 사업 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 존재합니다. 다만, 인구 감소 추세와 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크는 고려해야 할 부분입니다.

준공 8년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 22년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계가 아닌 것으로 보입니다.

군포시 아파트 시장은 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 단기적으로는 긍정적인 시장 흐름이 예상됩니다. 지역 내 개발 호재와 미분양 제로 상태는 가격 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 인구 감소 추세와 향후 예정된 신규 공급 물량은 중장기적인 시장 변동성을 가져올 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.

현장 체크리스트

실제 매물의 동·호수 및 층수를 확인하여 일조량, 조망권, 소음 여부를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
최근 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출이나 미납 여부가 있는지 검토해야 합니다.
주차장 이용 편의성 및 실제 주차 가능 대수를 확인해야 합니다.
단지 내 커뮤니티 시설(피트니스, 도서관 등)의 운영 현황 및 이용률을 확인해야 합니다.
내부 마감재 상태, 누수 흔적, 결로 발생 여부 등 건물 내부 상태를 꼼꼼히 점검해야 합니다.
인근 학교와의 도보 거리 및 통학 안전성을 확인하여 자녀 교육 환경을 고려해야 합니다.

최종 판정

보류