매물 유형: 토지
분석 번호: 6356
종합 리스크 점수: 58점
본 매물은 제2종일반주거지역에 위치하며, 법정 용적률 대비 높은 개발 여유를 가지고 있습니다. 특히 인근 지역에서 주거 용도에서 업무 및 근린생활시설로의 용도변경 시그널이 포착되어 향후 상업화에 따른 자산 가치 상승 가능성이 존재합니다. 다만, 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 및 공시지가 배율 추정치와 비교했을 때 상당한 격차를 보이며, 최근 토지 거래 필지수 하락 추세는 유의해야 할 리스크 요인입니다.
제시 매매가 15억 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼의 최저 5억 296만 원에서 최고 5억 296만 원(중앙값 5억 296만 원)을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례가 1건으로 제한적이며, 해당 사례의 유사도 점수와 감점 사유를 고려할 때, 제시가는 시장의 일반적인 실거래가 수준을 넘어 미래 가치나 특정 개발 가능성을 상당 부분 선반영한 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 전주시 덕진구 진북동 1***번지 토지로, 2025년 6월에 2억 8,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상지와 동일한 제2종일반주거지역의 '대' 지목이며, 거리 1018m로 유사도가 82점입니다. 시점 보정 계수 1.002가 적용되어 시세 변동이 미미하게 반영되었고, 대상지 면적(358.8㎡)을 기준으로 환산된 총액은 5억 296만 원입니다.
전주시 완산구의 지가지수 및 지가변동률은 전반적으로 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세로 시장 활성도는 다소 둔화된 모습입니다. 다만, 인근 대형주차장 부지 개발 및 용도변경 호재는 장기적인 투자 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재 제시 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼을 크게 상회하므로, 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 개발 이익을 염두에 둔 투자가 필요합니다.
제시된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 준공 6년 차 건물로 비교적 신축에 가까우나, 토지 경사도에 따른 지반 안정성 및 건물 구조에 대한 전문가의 현장 점검이 필요합니다. 특히, 토지 경사도가 건축 비용에 미치는 영향을 정확히 파악해야 합니다.
전주시 완산구는 인구수가 소폭 감소하고 있으나 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다. 또한, '서신 더샵 비발디' 아파트 1,914세대 등 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 주택 시장에 영향을 미 줄 수 있습니다. 대상지는 제2종일반주거지역으로 용적률 갭이 크고, 인근 지역의 상업화 시그널이 포착되어 장기적으로 상업지역으로의 용도변경 성공 시 자산 가치 상향 가능성이 높습니다. 그러나 현재 제시 가격은 이러한 미래 가치를 상당 부분 선반영한 것으로 보이며, 시장의 보합세와 거래량 감소 추세를 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.
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