경상남도 창원시 의창구 동읍 산남리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 6364

종합 리스크 점수: 37점

AI 요약 평가

대상 토지는 농림지역 및 농업진흥구역에 위치하여 개발 행위에 제약이 많습니다. 그러나 2차선 도로변에 접해있고 평지라는 지형적 이점을 가지고 있습니다. 인근에 창고시설 신축 허가 사례가 있어 제한적인 개발 가능성은 존재하며, 동읍 산남리의 거래 활성도는 보통 수준입니다. 제시된 매매가는 공시지가 배율을 적용한 추정 가격 범위 내에 있어 가격 적정성은 보통으로 평가됩니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 6점 — 농림지역 및 농업진흥구역으로 개발 행위에 제약이 많으나, 인근 창고시설 신축 허가 이력이 있어 제한적 개발 가능성은 존재합니다. 2차선 도로변 접면은 활용도를 높이는 요인입니다.
개발 잠재력: 2점 — 농림지역 및 농업진흥구역으로 개발 행위가 제한적입니다. 용도변경 이력이 없어 즉각적인 개발 이익은 기대하기 어렵습니다. 다만, 인근 창고시설 신축 허가 사례는 긍정적입니다.
환금성: 6점 — 동읍 산남리는 창원시 의창구 내 법정동 거래량 8위로, 비교적 활발한 거래가 이루어지고 있어 환금성은 보통 수준으로 판단됩니다.
가격 적정성: 6점 — 제시된 매매가는 공시지가 배율을 적용한 추정 가격 범위 내에 있어 적정 수준으로 판단됩니다.
주변 개발 호재: 5점 — 직접적인 개발 호재는 없으나, 창원 롯데캐슬 포레스트 등 인근 대규모 아파트 분양 예정 물량이 있어 장기적으로 지역 개발 압력에 영향을 줄 수 있습니다.
지가 변동 추이: 5점 — 용도지역별 지가지수는 보합세를 보이며, 지역별 지가변동률도 보합세입니다. 순수토지 거래 필지수는 하락 추세로, 전반적인 시장 활성도는 다소 둔화된 모습입니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 2곳으로 보통한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 6.9% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 2점 — 용도지역은 '농림지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 1억 7,800만 원은 공시지가 배율을 적용한 추정 가격 범위인 최저 1억 2,686만 원에서 최고 1억 9,029만 원 사이에 위치합니다. 이는 추정 가격 범위의 상단에 가까운 수준으로, 시장에서 형성될 수 있는 가치 범위 내에 있다고 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 없어 개별 비교사례 분석은 불가합니다. 공시지가 배율법 적용 시, 대상 토지의 용도지역(농림지역)을 고려하여 1~1.5배의 배율을 적용했습니다. 도로접면이 세로한면(가)인 점은 도로 보정 계수에 반영되었으나, 비교사례 부재로 상세한 개별 요인 보정 설명은 어렵습니다.

심층 분석

대상 토지는 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 단기적인 투자 수익보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 인근 창원 롯데캐슬 포레스트와 같은 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 장기적으로 지역 개발 압력이 증가할 수 있으나, 직접적인 영향을 미 미치기까지는 시간이 소요될 것으로 보입니다. 현재 지가지수 및 거래량 추이는 보합 또는 하락세를 보여 단기적인 시세 상승 동력은 제한적입니다. 영농 목적의 실수요자에게는 적합할 수 있으나, 개발을 통한 높은 수익률을 기대하기는 어렵습니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 다만, 토지 특성상 지반 침하, 토양 오염, 인접 토지와의 경계 분쟁 등의 잠재적 리스크가 있을 수 있습니다. 현장 방문을 통해 토지의 실제 상태와 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

향후 6개월 시세는 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다. 용도지역별 지가지수와 지역별 지가변동률이 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세로 시장 활성도가 둔화되고 있기 때문입니다. 인근 대규모 아파트 공급 예정은 장기적인 관점에서 지역 개발에 긍정적 영향을 줄 수 있으나, 단기적인 토지 시세에 직접적인 상승 요인으로 작용하기는 어려울 것으로 판단됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 정확한 경계 및 인접 토지와의 분쟁 여부를 현장 측량 및 등기부등본 확인을 통해 확인해야 합니다.
농림지역 및 농업진흥구역 내 건축 가능한 시설의 종류와 규모에 대해 관할 지자체에 문의하여 개발 가능성을 명확히 파악해야 합니다.
2차선 도로변 접면이 실제 차량 통행에 원활한지, 진출입에 제약은 없는지 현장 확인이 필요합니다.
지하 매설물(상하수도, 전기, 가스 등)의 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 채무 관계가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.
주변 환경 오염 시설 유무 및 소음, 악취 발생 여부를 현장에서 직접 확인하여 영농 및 거주 환경에 미치는 영향을 평가해야 합니다.

최종 판정

보류