경상북도 상주시 모동면 덕곡리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 6406

종합 리스크 점수: 33점

AI 요약 평가

대상 토지는 생산관리지역 내 맹지로 개발 활용도가 낮고 입지 프리미엄이 부족합니다. 제시된 매매가는 공시지가 배율 추정 범위 대비 현저히 높아 가격 적정성이 매우 낮습니다. 인근 지역의 개발 호재는 대상 매물에 직접적인 영향을 미치기 어려우며, 인구 감소 추세는 장기적인 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 5점 — 생산관리지역 및 폐수배출시설 설치제한지역으로 개발에 일부 제약이 있으나, 인근 지역의 개발 호재는 미미합니다.
개발 잠재력: 2점 — 맹지이며 부정형 토지 형상으로 개발 활용도가 낮습니다. 다만, 나대지 상태로 신축 가능성은 있습니다.
입지 등급: 0점 — 도심 중심업무지구(CBD)와 거리가 멀고 주변 호재가 부족하여 입지 프리미엄이 낮습니다.
가격 적정성: 3점 — 제시된 매매가는 공시지가 배율 추정 범위 대비 현저히 높아 가격 타당성이 낮습니다.
교통 접근성: 1점 — 지하철역 정보가 없으며, 도로 접면이 맹지로 접근성이 매우 취약합니다.
주변 개발 호재: 2점 — 인근 지역의 개발 사업 고시가 다수 있으나, 대상 매물과는 직접적인 수혜 반경을 벗어나 큰 영향은 없을 것으로 판단됩니다.
인구 및 세대 동향: 4점 — 해당 읍면동 인구는 감소 추세이나, 상주시 전체 인구는 소폭 감소 중이며 세대수는 유지되고 있어 급격한 인구 이탈 리스크는 제한적입니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 3곳으로 보통한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.5% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 3점 — 용도지역은 '생산관리지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 5억 9,000만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 결과인 약 649만 원 ~ 973만 원의 가치 스펙트럼과 비교할 때 현저히 높은 수준입니다. 이는 약 60배 이상 높은 가격으로, 가격 타당성이 매우 낮다고 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 0건으로, 개별 비교사례에 대한 분석은 불가합니다.

심층 분석

경상북도 상주시의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세로 토지 시장의 활성도가 둔화되고 있습니다. 대상 토지는 맹지이며 생산관리지역에 위치하여 개발 가치가 낮습니다. 인근 지역의 개발 호재는 대상 토지에 직접적인 영향을 미 미치기 어려워 단기적인 투자 수익성은 기대하기 어렵습니다. 장기적으로도 맹지라는 근본적인 한계와 높은 제시가로 인해 투자 가치가 매우 낮다고 판단됩니다.

가장 큰 물리적 하자는 맹지라는 점입니다. 이는 건축 및 개발 행위에 대한 제약을 넘어, 향후 매도 시에도 큰 걸림돌로 작용할 수 있습니다. 또한 부정형 토지 형상과 완경사 지형은 개발 시 추가적인 토목 공사 비용을 발생시킬 수 있습니다. 토지이용계획상 (금강)폐수배출시설 설치제한지역에 포함되어 있어 특정 용도의 시설 설치가 제한될 수 있습니다.

향후 6개월 시세 전망은 하락 가능성이 높음으로 판단됩니다. 상주시 전체의 토지 거래 필지수가 감소하고 있으며, 대상 토지의 맹지라는 치명적인 단점과 현저히 높은 제시가를 고려할 때 매수 수요를 찾기 어려울 것으로 예상됩니다. 인근 지역의 개발 호재는 대상 토지에 직접적인 영향을 미치지 못하며, 모동면의 인구 감소 추세는 장기적인 토지 가치 상승을 기대하기 어렵게 만듭니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 실제 도로 접면 여부 및 진입로 확보 가능성을 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
맹지 상태에서 건축 허가가 가능한지, 가능하다면 어떤 조건과 추가 비용이 발생하는지 관할 지자체에 문의해야 합니다.
토지 내 지하 매설물(상수도, 하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 파악해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이 있는지 면밀히 확인해야 합니다.
완경사 지형으로 인한 토목 공사 비용 및 기간을 전문가와 상담하여 예상해야 합니다.
생산관리지역 및 (금강)폐수배출시설 설치제한지역 규제로 인해 어떤 개발 행위가 제한되는지 정확히 확인해야 합니다.

최종 판정

패스