경상남도 사천시 사천읍 구암리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 6429

종합 리스크 점수: 47점

AI 요약 평가

대상 토지는 제1종전용주거지역으로 단독주택 건축에 적합하며, 우주항공청 설립 및 도시계획도로 예정 등 지역 개발 호재가 풍부하여 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 비행안전제5구역(전술) 규제는 있으나, 나대지 상태로 개발 잠재력이 높고 주변 개발 사업이 활발하여 긍정적입니다. 다만, 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 가격 적정성 분석은 보수적으로 접근해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 대상지는 제1종전용주거지역으로 단독주택 위주의 개발이 가능하며, 비행안전제5구역(전술)에 포함되어 건축물의 높이 등 일부 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 인근에 우주항공청 설립 및 도시계획도로 예정 등 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 규제 변화 가능성이 존재합니다.
개발 잠재력: 7점 — 나대지 상태로 신축이 가능하며, 법정 용적률 100% 대비 현재 미등록 상태로 용적률 갭이 커 개발 잠재력이 높습니다. 주변에 도로 개설 및 공공공지 조성 등 다양한 개발 사업이 진행 중이며, 우주항공청 관련 호재는 지역 전체의 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다.
가격 적정성: 6점 — 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 결과, 제시된 매매가는 추정 가격 범위 내에 있어 가격 적정성은 보통 수준으로 판단됩니다.
입지 우수성: 6점 — 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등이 위치하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 우주항공청 설립 및 도시계획도로 예정 등 지역 호재가 입지 가치를 높일 잠재력이 있습니다.
시장 활성도: 6점 — 사천시의 순수토지 거래 필지수가 상승 추세에 있으며, 지역 지가변동률은 보합세를 유지하고 있습니다. 인근에 대규모 아파트 분양 예정 물량이 있어 주택 시장에 영향을 줄 수 있으나, 토지 시장 자체의 활성도는 유지될 것으로 보입니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 16곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 7.1% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 5점 — 용도지역은 '제1종전용주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 7,100만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 1억 7,701만 원 ~ 2억 8,965만 원 내에 위치합니다. 이는 추정 범위의 상단에 가까운 수준으로, 주변 개발 호재(우주항공청, 도시계획도로 예정)가 가격에 일부 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 0건으로, 개별 비교사례에 대한 특성 설명은 불가합니다. 공시지가 배율법 적용 시 면적, 용도지역, 도로 조건이 유사하여 보정 계수는 1.000으로 적용되었습니다. 역세권 범위(500m) 외 지역으로 역세권 보정은 없으며, 주요 개발 호재는 가격에 직접 반영되지 않았습니다.

심층 분석

사천시의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있어 토지 시장의 기본적인 수요는 견조합니다. 특히 우주항공청 설립은 사천시 전체의 경제 활성화 및 인구 유입을 촉진할 핵심적인 호재로, 장기적으로 대상 토지의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 다만, 인근에 대규모 아파트 공급 예정 물량이 있어 주택 시장의 경쟁 심화 가능성은 존재하나, 토지 시장에는 직접적인 영향이 제한적일 것으로 예상됩니다.

대상 토지는 지목이 '전'이며, 토지 형상이 부정형이고 지형이 완경사라는 점이 물리적 하자 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 경사도에 대한 사용자 제시 정보와 서버 데이터 간 차이가 있어 현장 확인이 필수적입니다. 비행안전제5구역(전술) 규제는 건축물의 높이 등 개발에 제약을 줄 수 있으므로, 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다. 지하 매설물 여부 및 등기부등본상 가압류·가처분 등 권리 관계도 반드시 확인해야 합니다.

대상 토지는 제1종전용주거지역으로 단독주택 개발에 적합하며, 우주항공청 설립 및 도시계획도로 예정 등 강력한 지역 개발 호재를 안고 있습니다. 사천시의 민선 8기 공약이행률이 91.65%에 달하는 등 시정의 개발 의지가 강한 점도 긍정적입니다. 향후 6개월간 사천시의 토지거래 필지수 상승 추세와 지역 지가변동률 보합세를 고려할 때, 대상 토지의 시세는 보합 내지 상승 가능성이 높습니다. 장기적으로는 우주항공청 관련 인구 유입 및 인프라 확충에 따라 가치 상승이 더욱 가속화될 것으로 전망됩니다. 다만, 비행안전구역 규제와 경사도에 대한 정확한 확인이 선행되어야 합니다.

현장 체크리스트

토지 경사도가 '평지'라고 명시되었으나, 서버 데이터상 '완경사'로 확인됩니다. 현장 방문을 통해 실제 경사도를 반드시 확인해야 합니다.
대상 토지가 비행안전제5구역(전술)에 포함되어 있으므로, 건축물 높이 제한 등 구체적인 건축 규제를 사천시청에 문의하여 확인해야 합니다.
사용자 제시 호재인 '우주항공청' 및 '도시계획도로 예정'의 구체적인 진행 상황과 대상 토지에 미치는 직접적인 영향 범위를 추가적으로 확인해야 합니다.
부정형 토지 형상으로 인해 건축 설계 및 공간 활용에 제약이 있을 수 있으므로, 건축 전문가와 상담하여 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.
지목이 '전'이므로, 농지전용허가 가능 여부 및 비용, 절차 등을 사전에 확인해야 합니다.
주변에 예정된 신규 분양 아파트 'e편한세상 삼천포 오션프라임(677세대)'의 입주시기가 대상 토지 가치에 미칠 영향을 고려해야 합니다.

최종 판정

조건부 매수