매물 유형: 토지
분석 번호: 6440
종합 리스크 점수: 37점
본 토지는 생산녹지지역에 위치한 답으로 개발 제한이 있으나, 평지 지형과 세로한면(가) 도로 접면으로 기본적인 활용성은 갖추고 있습니다. 주변에 공장 신축 및 용도변경 인허가 사례가 있어 장기적인 개발 잠재력이 존재하며, 국도 및 KTX울산역 관련 도로 인프라 개선 호재가 긍정적입니다. 제시 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 대비 낮은 수준으로 가격적 메리트가 있으나, 웅촌면 인구 감소 추세는 장기적 관점에서 주의가 필요합니다.
제시 매매가 1억 9,000만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼의 최저 3억 839만 원 ~ 최고 3억 839만 원(중앙값 3억 839만 원) 대비 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 존재할 수 있습니다. 이는 시장 평균 대비 약 38.5% 낮은 가격입니다.
선별된 비교사례는 양산시 주남동 산1**번지의 자연녹지지역 임야로, 2025년 7월에 4억 205만 원에 거래되었습니다. 대상지와의 거리는 4530m이며, 유사도 점수는 92점입니다. 대상지 면적(1780㎡)이 사례 평균(2417㎡)보다 작아 소규모 할증(1.0184)이 적용되었고, 용도지역 변경 기대 호재(2.1%)가 반영되었습니다. 이 사례를 통해 보정 완료된 대상지의 환산 총액은 3억 839만 원으로 산출되었습니다.
울산 울주군 지역의 지가지수는 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세에 있습니다. 그러나 KTX울산역 복합특구 투자 유치 및 뉴온시티 조성, 국도31호선 이설공사 등 지역 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서 투자 가치는 긍정적입니다. 특히 생산녹지지역임에도 불구하고 주변 공장 신축 및 용도변경 인허가 사례가 있어, 향후 용도변경을 통한 개발이익을 기대할 수 있습니다. 제시 매매가가 실거래 기반 대입 스펙트럼 대비 낮은 수준으로, 가격적 메리트를 통해 수익성을 확보할 가능성이 있습니다.
대상 토지는 지목이 '답'으로, 농지전용허가 없이는 건축 행위에 제약이 따릅니다. 생산녹지지역이라는 용도지역 특성상 개발행위허가 기준이 엄격하여, 원하는 용도로의 개발이 어려울 수 있습니다. 또한, 웅촌면 인구 감소 추세는 장기적인 주거 및 상업 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 리스크 요인입니다. 사진이 없어 물리적 하자에 대한 분석은 불가합니다.
향후 6개월 시세는 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다. 지가지수 변동률이 보합 추세이며, 순수토지 거래 필지수가 하락하고 있어 단기적인 가격 상승 동력은 제한적입니다. 그러나 KTX울산역 복합특구 개발, 도로 인프라 개선 등 장기적인 개발 호재가 풍부하여 중장기적으로는 가치 상승 가능성이 있습니다. 특히 인근에 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 대규모 아파트 공급 예정 물량(총 3,344세대)이 있어, 장기적으로는 인구 유입 및 지역 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
매수