경상남도 창녕군 남지읍 마산리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 6471

종합 리스크 점수: 37점

AI 요약 평가

본 토지는 생산녹지지역 및 농업진흥구역으로 개발 규제가 존재하지만, 인근 지역의 적극적인 투자 유치 및 공장 증설 소식은 긍정적인 개발 잠재력을 시사합니다. 매매가는 공시지가 배율법에 따른 추정 범위 내에 있어 가격 합리성은 보통 수준입니다. 다만, 하천구역 및 홍수관리구역 지정으로 인한 추가 규제 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 6점 — 생산녹지지역 및 농업진흥구역으로 개발 행위에 제약이 있으나, 인근 지역의 활발한 투자 유치 및 공장 증설 협약 소식은 긍정적인 개발 잠재력을 시사합니다. 다만, 하천구역 및 홍수관리구역 지정으로 인한 추가 규제 가능성도 존재합니다.
개발 잠재력: 7점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 높으며, 인근에 공장 설립 문의가 있는 점은 긍정적입니다. 용적률 갭 분석은 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 50%를 고려할 때 개발 여지는 충분합니다.
교통 접근성: 5점 — 지하철역 정보는 없으나, 국가지원지방도 및 고속국도 IC 인근 도로구역 변경 고시 등 도로 인프라 개선 노력이 확인됩니다. 대상지는 세로한면(가) 도로 접면으로 접근성은 보통 수준입니다.
주변 환경: 6점 — 남지읍 인접 지역으로 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다. 공원 및 쇼핑 시설이 인근에 위치하며, 교육환경보호구역 변경 설정 고시 등 주거 환경 개선 노력도 엿보입니다.
시장 활성도: 6점 — 창녕군 전체적으로 지가지수 상승 및 토지 거래 필지수 상승 추세가 나타나며, 대상지가 위치한 남지읍 마산리는 지역 내 거래량 10위로 환금성이 보통 수준입니다. 인근 주택/아파트 공급 물량이 제한적이어서 단기 공급 리스크는 낮습니다.
가격 합리성: 6점 — 제시된 매매가 8,000만원은 공시지가 배율법에 따른 추정 가격 범위(6,722만원 ~ 1억 84만원) 내에 있어 가격 합리성은 보통 수준으로 판단됩니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 2곳으로 보통한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.8% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 3점 — 용도지역은 '생산녹지지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 5점 — 토지 형상은 '세로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 8,000만원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 결과, 약 5,378만 원에서 8,067만 원 사이의 가치 스펙트럼이 산출되었습니다. 제시가는 이 추정 범위의 상단에 위치하여 가격 합리성은 보통 수준으로 판단됩니다. 주변 개발 호재 및 공장 설립 가능성을 고려할 때, 미래 가치가 일부 반영된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 없어 개별 비교사례 분석은 불가합니다.

심층 분석

창녕군 전체 지가지수는 상승 추세이며, 특히 2026년 4월 창녕군을 포함한 경남 지역에 1조 원대 투자 유치 및 공장 증설 협약 소식이 있어 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 대상지는 남지읍 인접 지역으로, 남지읍 인구는 소폭 감소 추세이나, 지역 내 토지 거래 활성도는 보통 수준을 유지하고 있어 중장기적인 투자 가치는 양호할 것으로 판단됩니다. 다만, 생산녹지지역 및 농업진흥구역이라는 용도지역 제한은 개발 이익 실현에 제약이 될 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 사진이 없어 토지의 실제 상태(경사도, 지반 상태, 배수 여건 등)를 확인할 수 없습니다. 현장 방문을 통해 지목이 '답'인 토지의 경우 지반 침하 가능성, 배수 문제 등을 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 주변 개발 사업 고시 내용 중 '석리2 자연재해위험개선지구 지정(변경)' 및 '홍수관리구역 지정' 등은 자연재해 관련 리스크를 시사하므로, 대상지가 침수 위험 지역에 포함되는지 확인이 필요합니다.

창녕군 지역의 토지 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 최근 경남도와 창녕군의 대규모 투자 유치 및 공장 증설 협약은 지역 경제에 활력을 불어넣고 토지 수요를 증가시킬 잠재력이 있습니다. 대상 토지는 생산녹지지역으로 개발 제한이 있지만, '농사 및 공장 설립' 용도에 적합하다는 점과 평지라는 지형적 이점은 긍정적입니다. 향후 6개월 시세는 지역 내 투자 유치 및 거래량 증가 추세를 고려할 때 보합 또는 약한 상승 가능성이 있습니다. 다만, 인구 감소 추세와 하천 관련 규제는 장기적인 관점에서 리스크 요인이 될 수 있습니다.

현장 체크리스트

토지 경계가 명확한지, 인접 토지와의 분쟁 소지는 없는지 현장 확인이 필요합니다.
도로 접면이 '세로한면(가)'로 명시되어 있으나, 실제 차량 진출입 및 건축 인허가에 문제가 없는지 지자체에 확인이 필요합니다.
생산녹지지역 및 농업진흥구역 내 공장 설립 가능 여부 및 관련 인허가 절차, 소요 기간을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.
토지이용계획상 '배출시설설치제한지역', '가축사육제한구역' 등 추가 규제가 있으므로, 계획하는 용도에 적합한지 확인해야 합니다.
인근 하천구역 및 홍수관리구역 지정으로 인한 개발 행위 제한 또는 추가적인 규제 사항이 있는지 관련 부서에 문의가 필요합니다.
지하 매설물(상하수도, 전기, 통신 등) 유무 및 상태를 확인하여 추가 비용 발생 여부를 점검해야 합니다.

최종 판정

보류