경상남도 김해시 진영읍 우동리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 6505

종합 리스크 점수: 43점

AI 요약 평가

대상 토지는 개발제한구역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 개발 잠재력은 낮으나, 소형 농지 또는 텃밭 용도로 활용하기에 적합합니다. 제시된 매매가는 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위 내에 있어 가격 적정성은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 지역에 다양한 개발 사업이 고시되었으나, 대상지와의 직접적인 수혜는 제한적이며, 토지 시장 동향은 보합 또는 하락 추세를 보이고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 4점 — 개발제한구역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 많습니다. 인근 개발 호재가 있으나 직접적인 수혜는 제한적입니다.
입지 환경: 5점 — 소형 농지 및 텃밭 용도로 적합하며, 평지 지형으로 영농 활동에 용이합니다. 주변에 공원, 쇼핑 시설이 있으나 접근성은 보통 수준입니다.
가격 적정성: 6점 — 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 내에 제시가가 위치하여 적정 수준으로 판단됩니다.
개발 가능성: 3점 — 개발제한구역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 건축 행위 및 용도 변경에 대한 규제가 강하여 개발 가능성이 매우 낮습니다.
시장 동향: 6점 — 지역 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이며, 순수 토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 단기적인 시세 상승 동력은 제한적입니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 창원중앙역 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 13곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.2% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 5점 — 용도지역은 '개발제한구역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 5점 — 토지 형상은 '세로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위인 최저 7,852만 원에서 최고 1억 1,778만 원을 상회하는 수준입니다. 이는 추정 가격 스펙트럼의 상단보다 높은 가격으로, 시장 평균 대비 다소 고평가되었을 가능성이 있습니다. 영농 목적의 토지임을 감안할 때, 제시가는 투자 관점에서 신중한 검토가 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 0건으로, 개별 비교사례에 대한 특성 설명은 불가합니다.

심층 분석

대상 토지는 개발제한구역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 개발을 통한 경제적 가치 상승은 기대하기 어렵습니다. 영농 목적의 토지로서 안정적인 농업 소득 창출이 주된 경제적 가치가 될 수 있으나, 매매가 2억 원은 공시지가 배율 추정 범위를 상회하여 투자 수익률 관점에서 신중한 접근이 필요합니다. 지역 미분양 세대수가 감소 추세에 있으나, 토지 거래 필지수 하락은 단기적인 시장 활성화에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

토지 형상이 세로장방형이고 지형이 평지이며 도로에 접해 있어 물리적인 하자나 활용상의 큰 결함은 없어 보입니다. 다만, 개발제한구역 및 농업진흥구역이라는 용도지역 자체가 개발 행위에 대한 근본적인 제약으로 작용하여, 향후 용도 변경이나 건축을 통한 가치 증대 가능성은 매우 낮습니다.

김해시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수 토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 인근 지역의 다양한 개발 사업 고시가 있으나, 대부분 대상지로부터 원거리에 위치하여 직접적인 호재로 작용하기는 어렵습니다. 대상 토지의 용도지역 규제로 인해 미래 성장 잠재력은 제한적이며, 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 영농 목적 또는 보전 가치에 중점을 두어야 할 것으로 판단됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 정확한 경계 및 인접 토지와의 분쟁 여부를 현장 측량을 통해 확인해야 합니다.
개발제한구역 및 농업진흥구역 내 건축 행위 가능 여부 및 허가 조건에 대해 김해시청 관련 부서에 문의하여 확인해야 합니다.
지하 매설물(상수도, 하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 토지 활용에 제약이 없는지 점검해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 관계에 대한 추가적인 리스크가 없는지 확인해야 합니다.
주변 농업용수 확보 여부 및 배수로 상태를 확인하여 영농 활동에 지장이 없는지 점검해야 합니다.
주변 개발 사업 고시 내역 중 대상지에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 추가적인 규제나 개발 계획이 있는지 지자체에 문의하여 확인해야 합니다.

최종 판정

보류