매물 유형: 아파트
분석 번호: 6592
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 준공 8년차의 비교적 신축 단지로, 하남시의 다양한 개발 호재와 함께 긍정적인 시장 분위기 속에 있습니다. 특히 매매가격지수와 수급동향이 상승세를 보이며 투자 매력이 높습니다. 다만, 제시 매매가는 비교사례 대입가치 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요하며, 전세가율이 58.99%로 갭투자 리스크는 낮은 편입니다.
대상 매물의 제시 매매가 15억 5,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 13억 1,931만 원 ~ 최고 13억 1,931만 원)보다 약 2억 3,000만 원 가량 높은 수준입니다. 이는 시장의 기대감이나 특정 층/향/조망권 등 개별적인 프리미엄이 반영되었을 가능성이 있으나, 객관적인 비교사례를 기준으로 볼 때 다소 높은 가격대로 판단됩니다.
선별된 비교사례 2건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(92.5475㎡)으로, 유사도 점수 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 5월 12억 8,000만 원에 거래되었으며, #2 사례는 2026년 3월 12억 5,000만 원에 거래되었습니다. 이 두 사례 모두 시점 보정 계수(1.012)가 적용되어 대상 매물의 전용면적 95.39㎡에 대입 시 최종 환산 총액은 13억 1,931만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 매물의 제시 매매가 15억 5,000만 원과 비교할 때 약 2억 3,000만 원 가량 차이가 나는 수치입니다.
리버스위트칸타빌은 하남시의 주요 개발 호재와 함께 시장의 긍정적인 흐름 속에 있어 투자 가치가 양호합니다. 550세대의 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.78대의 넉넉한 주차 공간은 큰 장점입니다. 주변에 미사한강공원, CU 편의점, 시립어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 제시 매매가가 비교사례 대입가치 스펙트럼보다 다소 높게 형성되어 있어 신중한 접근이 필요합니다.
준공 8년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 22년이 남아 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 용적률 갭은 90.35%p로 개발 잠재력이 존재하나, 이는 장기적인 관점에서 검토되어야 할 부분입니다.
하남시는 GTX-D 노선 추진, K-컬처 성지 조성, 첨단산업 유치 등 다양한 개발 계획이 활발히 진행되고 있어 미래 성장 잠재력이 높습니다. 경기도 규제 합리화 최우수상 수상 등 시 차원의 적극적인 개발 의지도 긍정적인 요소입니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 전반적으로 매매가격지수와 수급동향이 상승세를 유지하고 있어 장기적인 관점에서 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 대비 높은 점은 단기적인 가격 조정 가능성을 내포하고 있습니다.
보류