경상북도 고령군 덕곡면 가륜리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 6607

종합 리스크 점수: 42점

AI 요약 평가

대상 토지는 계획관리지역 내 평지 대지로 건축 및 주말농장 용도로 활용하기에 적합합니다. 인근 소하천예정지 폐지 등 일부 규제 완화 움직임이 있으나, 사방지 지정 고시도 다수 확인되어 개발 시 면밀한 검토가 필요합니다. 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 대비 제시가가 다소 높게 평가될 수 있으나, 소형 평수 대지의 희소성과 건축 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 계획관리지역으로 개발 잠재력이 존재하며, 인근 소하천예정지 폐지 및 지적재조사 완료 등 규제 완화 및 효율적 토지 이용 가능성이 있습니다. 다만, 사방지 지정 고시가 다수 있어 일부 개발 제한 가능성도 상존합니다.
개발 잠재력: 7점 — 나대지 상태로 건축물대장 미등록 상태이며, 계획관리지역 내 법정 용적률 100%로 신축 및 주말농장 등 다양한 활용이 가능합니다. 인근 단독주택 신축 허가 사례가 다수 확인됩니다.
입지 및 접근성: 5점 — 가야산 아래 조용한 마을에 위치하며, 도로 접면이 세로한면(불)으로 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다. 대중교통 및 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
시장 활성도: 5점 — 고령군 전체적으로 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 덕곡면 가륜리 자체의 거래 활성도는 높지 않습니다.
가격 적정성: 6점 — 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 대비 제시가가 다소 높은 수준이나, 소형 평수 대지의 희소성과 건축 가능 여부 등을 고려할 필요가 있습니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 4곳으로 보통한 수준입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.2% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 3점 — 용도지역은 '계획관리지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 4,000만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위인 최저 1,232만 원에서 최고 1,849만 원 대비 높은 수준입니다. 이는 소형 평수 대지의 희소성, 건축 가능성, 그리고 '가야산 아래 조용한 소형 평수 대지'라는 특이사항이 가격에 일부 반영된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 없어 개별 요인 보정 계수 및 환산 총액은 산출되지 않았습니다. 따라서 공시지가 배율법을 통한 추정 가격 범위로 분석을 대체합니다.

심층 분석

고령군 지역 미분양 주택이 0세대이며, 인구는 소폭 증가 추세에 있어 기본적인 주택 수요는 유지되고 있습니다. 그러나 순수토지 거래 필지수 하락은 전반적인 토지 시장의 활성도 둔화를 시사합니다. 대상 토지는 소형 평수 대지로 주말농장이나 소규모 건축 용도로의 수요는 꾸준할 수 있으나, 투자 가치 측면에서는 시장 동향을 면밀히 주시해야 합니다.

토지 형상이 부정형이고 도로 접면이 세로한면(불)이라는 점은 개발 시 건축물의 배치나 진출입에 제약이 될 수 있는 물리적 하자 요인입니다. 또한, 인근 사방지 지정 고시가 다수 확인되어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 지하 매설물 여부 및 인입 가능성도 확인이 필요합니다.

대상 토지는 계획관리지역으로 개발 잠재력이 존재하며, 평지라는 점은 건축에 유리합니다. 인근 소하천예정지 폐지 및 지적재조사 완료 등은 긍정적인 요인입니다. 남부내륙고속철도 건설 등 광역 교통망 확충 소식은 장기적으로 고령군 지역 전체의 접근성을 개선하여 토지 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 단기적으로는 토지 거래량 감소 추세와 비교사례 부족으로 인한 가격 적정성 판단의 어려움이 존재합니다. 향후 6개월 시세는 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다.

현장 체크리스트

실제 도로 접면 여부 및 차량 진출입 용이성을 현장에서 반드시 확인하십시오.
지하 매설물(상하수도, 전기, 통신 등) 유무 및 인입 가능 여부를 고령군청 또는 관련 기관에 문의하여 확인하십시오.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이 있는지 최종 확인하십시오.
토지이용계획원 상의 사방지 지정 구역 여부 및 개발 제한 사항을 다시 한번 확인하십시오.
인근 토지 소유주와의 경계 분쟁 가능성을 확인하고, 필요 시 경계측량을 고려하십시오.
건축 인허가 시 필요한 기반 시설(전기, 수도 등)의 용량 및 인입 비용을 사전에 확인하십시오.

최종 판정

보류