경상남도 김해시 진영읍 여래리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 6640

종합 리스크 점수: 63점

AI 요약 평가

대상 토지는 준주거지역 내 높은 용적률 갭을 보유하고 있으며, 평지 및 중로각지 접면으로 개발 활용도가 우수합니다. 최근 김해시의 미분양 감소 추세와 직접 수혜를 받는 지역 개발 호재는 긍정적 요인입니다. 다만, 토지 거래 활성도 하락 추세와 문화유산 지정구역 정비로 인한 규제 가능성은 주의가 필요합니다. 종합적으로 개발 잠재력이 높은 매물로 평가됩니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 준주거지역으로 용적률 갭이 크고, 주변 개발 사업 중 직접 수혜를 받는 호재가 있어 개발 잠재력이 높습니다. 다만, 문화유산 지정구역 정비 고시로 인한 토지이용 규제 강화 가능성은 리스크 요인입니다.
개발 잠재력: 8점 — 법정 용적률 500% 대비 현재 7.8%로 492.2%p의 큰 용적률 갭이 있어 개발 잠재력이 매우 높습니다. 평지 및 중로각지 접면으로 개발 용이성이 우수합니다.
지가 변동률: 6점 — 용도지역별 지가변동률은 보합세를 보이며, 지역별 지가변동률도 보합 추세입니다. 급격한 상승 또는 하락 요인은 보이지 않습니다.
거래 활성도: 4점 — 순수토지 거래 필지수는 최근 6개월간 하락 추세를 보이고 있으며, 인근 실거래 탐지 건수는 있으나 비교사례가 부족하여 거래 활성도가 높다고 보기 어렵습니다.
미분양 현황: 6점 — 김해시 미분양 세대가 감소 추세에 있어 주택 시장의 부담이 완화되고 있습니다. 이는 토지 개발 수요에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
교통 접근성: 5점 — 주변 지하철역 정보가 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 다만, 중로각지에 접해 있어 차량 접근성은 양호합니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 건물 노후도에 대한 직접적인 판단은 어렵습니다. 준공 10년차 건물로, 용도 변경 또는 재건축 시 철거 비용이 발생할 수 있습니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 진영역 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 16곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.2% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 8점 — 용도지역은 '준주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 9점 — 토지 형상은 '정방형'형으로, 대지 활용도가 매우 우수한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 13억 9,600만 원은 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 13억 7,209만 원 ~ 22억 8,683만 원의 하단에 위치합니다. 이는 시장의 보수적인 평가 또는 급매 특이사항을 반영한 가격으로 해석될 수 있으며, 가격적 메리트가 존재할 가능성이 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 부족하여 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재)는 모두 1.000으로 적용되었습니다. 이는 비교 사례와 대상지의 조건이 유사하거나, 역세권 범위 외 지역, 또는 반영할 주요 개발 호재가 없기 때문입니다.

심층 분석

대상 토지는 준주거지역으로 높은 용적률 갭(492.2%p)을 가지고 있어, 향후 개발을 통한 높은 수익성을 기대할 수 있습니다. 평지 및 중로각지 접면의 우수한 입지 조건은 상업용 또는 주거용 개발 시 높은 활용도를 보장합니다. 김해시의 미분양 감소 추세는 주택 시장의 긍정적인 신호로, 향후 개발 시 분양 리스크를 줄일 수 있습니다. 다만, 토지 거래 필지수 하락 추세는 단기적인 시장 활성도 둔화를 의미할 수 있으므로 중장기적 관점에서 접근하는 것이 유리합니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 기존 건축물은 준공 10년차로 노후도가 심각하지는 않으나, 개발 시 철거가 필요할 수 있습니다. 토지 자체의 경사도는 평지로 양호하나, 지하 매설물이나 지반 상태에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. 문화유산 지정구역 정비 고시로 인한 개발 제한 가능성은 잠재적인 규제 리스크로 작용할 수 있습니다.

대상 토지는 준주거지역의 높은 개발 잠재력과 우수한 입지 조건을 바탕으로 중장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 특히 '김해도시계획시설(공공문화체육시설:문화시설)사업'과 같은 직접적인 지역 호재는 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 다만, 토지 거래 필지수 하락 추세와 문화유산 관련 규제 가능성은 단기적인 변동성을 야기할 수 있습니다. 전반적으로 개발을 통한 가치 증대 가능성이 높은 매물로 판단됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

실제 도로 접면의 너비와 형태가 건축 인허가에 문제가 없는지 현장 확인이 필요합니다.
토지이용계획상 '배출시설설치제한지역' 및 '공장설립승인지역' 규제가 개발 계획에 미치는 영향을 전문가와 상담해야 합니다.
지구단위계획 구역 내 위치하므로, 해당 지구단위계획의 상세 내용을 확인하여 건축 제한 및 개발 방향을 파악해야 합니다.
기존 건축물(자동차관련시설)의 철거 비용 및 폐기물 처리 비용을 사전에 면밀히 추산해야 합니다.
주변 개발 호재 중 '김해도시계획시설(공공문화체육시설:문화시설)사업'이 대상지에 미치는 구체적인 영향과 개발 진행 상황을 확인해야 합니다.
문화유산자료 지정구역 정비 고시가 대상 토지의 개발 가능성 및 용도 변경에 어떠한 제약을 가하는지 상세히 확인해야 합니다.

최종 판정

매수