매물 유형: 토지
분석 번호: 6693
종합 리스크 점수: 58점
천안시 동남구 청수동 토지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 행정타운 인접으로 임대 수요가 높은 입지적 강점을 가집니다. 주변 인허가 현황상 다양한 건축이 활발하여 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가되나, 중점경관관리구역 등 추가 규제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 중요하며, 향후 6개월간 시세는 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다.
제시된 매매가 6억 1,000만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 3억 2,349만 원 ~ 최고 3억 2,349만 원) 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 비교사례가 1건으로 제한적이며, 대상지의 입지적 강점(행정타운 인접 임대 수요) 및 개발 잠재력을 선반영한 가격으로 판단됩니다. 매수 전 추가적인 시장 조사와 가격 협상이 필요할 수 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 천안시 동남구 구룡동 7**번지 '대' 지목 토지입니다. 2026년 3월에 3억 2,000만 원에 거래되었으며, 면적은 335.7㎡입니다. 대상지와의 거리는 2,315m로 비교적 가깝고, 시점은 3개월 전입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역으로 대상지(제1종일반주거지역)와 차이가 있으나, 보정 계수를 통해 반영되었습니다. 면적 보정 계수는 1.004로 대상지가 사례보다 작아 소규모 할증이 적용되었고, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되었습니다. 이 사례를 통해 보정 완료된 대상지의 총액은 3억 2,349만 원으로 산출되었습니다.
천안시 동남구는 지가지수 상승 추세와 인구 증가세를 보이고 있어 장기적인 투자 가치는 긍정적입니다. 특히 대상지는 행정타운 인접으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있어 상가주택 또는 근린생활시설 개발 시 수익성이 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 순수토지 거래 필지수 감소와 지역 미분양 현황(3,060세대)은 단기적인 시장 활성화에 제약이 될 수 있습니다. 제시된 매매가는 실거래 기반 비준가격 대비 높은 수준이므로, 개발 계획 구체화 및 예상 수익률 분석을 통해 가격 타당성을 재검토하는 것이 중요합니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 토지 경사도가 '평지(완만 경사)'라고 명시되었으나, 현장 방문을 통해 실제 경사도 및 지반 상태를 확인해야 합니다. 또한, 지하 매설물이나 오염 여부 등 토지 이용에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크에 대한 조사가 필요합니다.
향후 6개월간 천안시 동남구의 토지 시세는 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다. 지가지수 상승에도 불구하고 거래량 감소와 지역 미분양 물량은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 그러나 대상지는 제1종일반주거지역 내 행정타운 인접이라는 입지적 강점과 다양한 용도로의 개발 잠재력을 가지고 있어, 장기적으로는 가치 상승 여력이 충분합니다. 특히, 충남 천안아산 강소연구개발특구 지정 변경 등 지역 개발 호재는 중장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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