전북특별자치도 부안군 동진면 봉황리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 6725

종합 리스크 점수: 45점

AI 요약 평가

대상 토지는 제1종일반주거지역 내 평지 사다리형 토지로, 나대지 상태여서 건축 잠재력이 있습니다. 주변에 계획도로가 접해있다는 점은 긍정적이나, 도로접면이 세로한면(불)인 점은 확인이 필요합니다. 인근 지역의 인구 감소 추세와 비교사례 부족으로 인한 가격 신뢰도에 주의가 요구됩니다. 부안군 내 대규모 관광개발사업 등 호재가 있으나 대상지와의 직접적인 수혜 여부는 면밀한 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 6점 — 제1종일반주거지역으로 건축행위가 가능하나, 계획도로 접면 여부 및 개발 호재의 직접 수혜 여부 확인 필요.
개발 잠재력: 7점 — 나대지 상태로 신축 가능하며, 제1종일반주거지역 용적률 200%를 활용한 개발 잠재력이 존재합니다.
가격 적정성: 5점 — 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 대비 제시가가 다소 높은 편입니다.
교통 접근성: 5점 — 주변 지하철역 정보가 없으며, 도로접면이 세로한면(불)으로 접근성이 제한적일 수 있습니다.
주변 환경: 6점 — 인근에 공원, 쇼핑 시설 등이 있으나 의료 및 학교 시설은 다소 거리가 있습니다. 인구 감소 추세는 장기적인 수요에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 8곳으로 양호한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 9.1% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 5점 — 용도지역은 '제1종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 1억 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위인 최저 1,465만 원에서 최고 2,442만 원 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 주변 계획도로 접면 등 잠재적 호재가 선반영되었을 가능성을 시사하나, 가격 타당성 측면에서 면밀한 검토가 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

반경 1000m 내 2건의 실거래가 탐지되었으나, 조건에 부합하는 비교사례는 0건으로 판단되어 개별 사례 분석은 진행되지 않았습니다. 따라서 공시지가 배율법을 단독 적용하여 가치를 추정했습니다.

심층 분석

대상 토지는 제1종일반주거지역으로 주택 건축 등 개발 잠재력이 있으나, 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 대비 제시가가 높은 편입니다. 부안군의 지가지수 및 토지거래 필지수는 보합 또는 하락 추세를 보이며, 인구 또한 감소하고 있어 단기적인 투자 가치 상승을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 다만, 부안 격포 대규모 관광개발사업 등 지역 내 호재가 존재하므로, 장기적인 관점에서 개발 계획의 구체화 여부에 따라 가치 상승 여지가 있을 수 있습니다.

토지 자체의 물리적 하자는 사진 부재로 판단하기 어렵습니다. 다만, '세로한면(불)' 도로접면은 건축 인허가 과정에서 제약 요인이 될 수 있으며, 지하 매설물 여부 등은 현장 확인이 필요합니다. 등기부등본을 통해 법적 하자가 없는지 확인하는 것이 중요합니다.

전북 부안군의 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 소폭 하락하고 있습니다. 인구 또한 감소 추세에 있어 단기적인 시세 상승 동력은 약합니다. 그러나 '계획도로접한 1종주거'라는 특이사항과 부안 격포 대규모 관광개발사업 등 지역 개발 호재가 현실화될 경우 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 현재는 보합세를 유지하며 호재의 진행 상황을 주시해야 할 시점으로 판단됩니다.

현장 체크리스트

제시된 '계획도로접한 1종주거'의 계획도로가 실제 대상 토지에 접해 있는지, 그리고 계획도로의 구체적인 진행 상황 및 개통 시기는 언제인지 관할 지자체에 확인해야 합니다.
토지의 도로접면이 '세로한면(불)'로 표기되어 있는데, 실제 차량 진출입이 원활한지, 건축 허가에 문제가 없는 도로 조건인지 현장 방문 및 건축사 상담을 통해 확인해야 합니다.
대상 토지의 지목이 '전'이므로, 건축을 위한 '대'로의 지목 변경 가능성과 이에 수반되는 비용 및 절차를 사전에 파악해야 합니다.
주변 개발 사업 고시 현황 중 부안 격포 대규모 관광개발사업 등 호재가 대상 토지에 직접적인 가치 상승 요인으로 작용할지, 또는 간접적인 영향만 미칠지 구체적인 수혜 범위를 분석해야 합니다.
인근 지역의 인구 감소 추세가 장기적인 토지 수요 및 가치에 미칠 영향을 고려하여 투자 계획을 수립해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계에 문제가 없는지 반드시 확인해야 합니다.

최종 판정

보류