제주특별자치도 서귀포시 대포동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 6743

종합 리스크 점수: 42점

AI 요약 평가

본 토지는 제주 서귀포시 대포동의 자연녹지지역 과수원으로, 광대로에 접해 접근성이 양호하며 건축 가능성이 높은 평지입니다. 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 결과, 제시가는 추정 가격 범위 내에 있어 가격 적정성은 보통 수준입니다. 다만, 최근 지가변동률 하락 및 거래량 둔화 추세는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 향후 개발 잠재력을 고려한 장기적인 관점의 투자가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 자연녹지지역으로 개발 제한이 존재하나, 주변 단독주택 신축 허가 이력이 다수 확인되어 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 제주 제2공항 관련 토지거래허가구역 재지정 및 해제 등 지역 개발 이슈가 있으나, 직접적인 수혜 반경 외에 위치하여 영향은 제한적입니다.
시장 변동성: 6점 — 최근 6개월간 서귀포시 지가변동률은 소폭 하락세를 보이며 보합 추세입니다. 순수토지 거래 필지수도 하락하여 시장 활성화는 다소 둔화된 것으로 판단됩니다.
개발 잠재력: 7점 — 대상지는 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 있으며, 주변 단독주택 신축 허가 이력이 다수 존재합니다. 용적률 갭 분석 결과 법정 상한 50% 대비 미등록 상태로 개발 여지가 있습니다. 지구단위계획 1건이 확인되나, 구체적인 개발 계획은 추가 확인이 필요합니다.
가격 적정성: 6점 — 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위는 8억 4,955만 원에서 12억 7,432만 원 사이입니다. 제시가 9억 2,000만 원은 이 범위 내에 있어 비교적 적정한 수준으로 판단됩니다.
교통 및 인프라: 6점 — 광대로한면에 접해 도로 접근성은 양호하나, 주변에 지하철역은 없습니다. 인근에 공원 1건, 쇼핑 시설 2건, 학교 2건이 있으나 생활 편의시설은 다소 부족한 편입니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 5곳으로 양호한 수준입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 3.2% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 3점 — 용도지역은 '자연녹지지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 9억 2,000만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 6억 7,964만 원 ~ 10억 1,946만 원 내에 위치합니다. 이는 추정 가격 스펙트럼의 중간값 8억 4,955만 원보다 다소 높은 수준이나, 최고가 범위 내에 있어 가격적 타당성은 보통 수준으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 없어 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 보정)는 모두 1.000으로 적용되었습니다. 이는 비교 사례와 대상지의 특성이 유사하거나, 보정할 만한 특별한 차이가 없음을 의미합니다. 역세권 범위(500m) 외 지역으로 역세권 프리미엄은 반영되지 않았습니다.

심층 분석

제주 서귀포시 토지 시장은 최근 지가변동률이 보합 또는 소폭 하락하고 거래 필지수도 감소하는 등 다소 둔화된 모습을 보입니다. 다만, 대상지는 광대로에 접하고 평지이며 건축 가능성이 있어 개발 잠재력은 있습니다. 인근에 서귀포 형남6차 아파트(94세대), 리첸시아 표선 IB(50세대) 등 총 144세대의 신규 주택 공급이 예정되어 있어 향후 주택 시장의 경쟁이 심화될 수 있으나, 대상지가 과수원 지목이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로는 제주 지역의 관광 활성화 및 인구 유입 추이에 따라 가치 상승 여지가 있으나, 단기적인 투자 수익을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 실제 상태(지반 안정성, 토양 오염 여부 등)를 확인해야 합니다. 부정형 토지 형상은 개발 시 효율성 측면에서 다소 불리할 수 있으나, 평지라는 점은 긍정적입니다.

제주 서귀포시의 인구는 최근 12개월간 소폭 감소 추세이나 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 주변에 지구단위계획 1건 및 다수의 단독주택 신축 인허가 이력이 있어 개발 압력은 존재합니다. 제주 제2공항 관련 토지거래허가구역 재지정 및 해제 등 지역 개발 이슈가 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성은 낮습니다. 향후 6개월간 서귀포시 토지 시장은 지가변동률 및 거래량 추이를 고려할 때 보합세를 유지할 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 정확한 경계 및 인접 토지와의 분쟁 여부를 현장 측량을 통해 확인해야 합니다.
자연녹지지역 내 건축 가능 여부 및 허용되는 건축물의 종류, 건폐율, 용적률 등 건축 규제를 서귀포시청에 문의하여 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 전기, 통신 등)의 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
대상 토지의 토지이용계획원 및 등기부등본을 통해 개발 제한 사항, 가압류, 가처분 등 권리 관계를 면밀히 검토해야 합니다.
주변 개발 호재(제주 제2공항 등)의 진행 상황 및 대상 토지에 미칠 실질적인 영향을 추가적으로 조사해야 합니다.
사용자 제시 정보의 '대보로 변입'이 정확히 어떤 의미이며, 대상 토지에 어떤 영향을 미치는지 구체적으로 확인해야 합니다.

최종 판정

보류