매물 유형: 토지
분석 번호: 6753
종합 리스크 점수: 45점
본 토지는 계획관리지역 내 위치하며, 약 99년 된 노후 주택이 있어 재건축을 통한 개발 잠재력이 있습니다. 용적률 갭이 96.76%p로 개발 여력이 충분하며, 대구경북신공항 관련 지역 호재가 있으나 매물에 미치는 직접적인 영향은 아직 미미합니다. 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 결과, 제시된 매매가 1억 2,500만 원은 추정 가격 범위의 상단에 해당합니다. 향후 6개월 시세는 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다.
제시가 1억 2,500만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위인 최저 4,918만 원에서 최고 7,377만 원을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 추정 가격 범위의 상단을 훨씬 넘어선 금액으로, 시장 평균 대비 높은 가격으로 판단됩니다. 매수 시 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 요인 보정 계수를 적용한 비교사례 분석은 수행되지 않았습니다. 공시지가 배율법 적용 시 면적, 용도지역, 도로 조건은 유사한 것으로 간주되어 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 역세권 범위 외 지역으로 역세권 보정은 없으며, 주요 개발 호재가 직접적으로 반영되지 않아 호재 보정 또한 적용되지 않았습니다.
대구광역시 군위군 부계면 남산리 토지는 계획관리지역으로 개발 잠재력이 있으나, 유효한 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 결과 제시가 1억 2,500만 원은 추정 가치 범위(4,918만 원 ~ 7,377만 원)를 크게 상회합니다. 지역 지가지수 및 순수토지 거래 필지수는 상승세를 보이지만, 용도지역별 토지거래는 하락 추세로 혼재된 신호를 보입니다. 대구경북신공항 관련 호재가 있으나 대상지에 미치는 직접적인 영향은 아직 불확실하며, 현재 인구는 소폭 증가하고 있으나 세대당 인구는 정체되어 투자 수익성 측면에서 신중한 접근이 필요합니다.
건물이 1927년 준공되어 99년 경과된 노후 건물로, 물리적 하자가 상당할 것으로 예상됩니다. 건축물대장상 내진설계 미적용 건물이며, 주차 공간이 없는 점도 단점으로 작용합니다. 매수 시 건물의 안전성 및 유지보수 비용에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 토지 자체의 물리적 하자는 명확히 확인되지 않으나, 부정형 토지 및 완경사 지형은 개발 과정에서 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다.
향후 6개월 시세는 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다. 군위군 전체 지가지수는 상승세를 보이고 있으나, 대상지가 속한 용도지역의 토지거래는 감소 추세입니다. 대구경북신공항 관련 교통망 확충 등의 지역 호재는 장기적인 관점에서 긍정적이나, 단기적인 시세 상승을 견인하기에는 부족할 수 있습니다. 현재 용적률 갭이 커 개발 잠재력은 높지만, 제시가가 추정 가치를 크게 상회하므로 신중한 투자가 요구됩니다.
보류