매물 유형: 아파트
분석 번호: 6775
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 용인시 처인구 금평마을영화 아파트로, 준공 23년차의 중소형 단지입니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있고 매매수급동향도 상승세이나, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있으나, 재건축 연한까지 기간이 남아 개발 잠재력은 낮은 편입니다.
대상 매물의 제시 매매가 2억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 1,258만 원의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장 가격 대비 가격적인 메리트가 존재할 가능성을 시사합니다.
유사도 90점의 비교사례는 동일 단지(금평마을영화)의 6층, 99.8447㎡ 매물로 2026년 2월 3억 1,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 층만 다르고(5층 vs 6층) 동일 단지, 동일 면적으로 유사도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수 1.008이 적용되어 보정 후 평당가는 1,035만 원, 환산 총액은 3억 1,259만 원으로 산출되었습니다. 층구간 차이로 인한 감점(-10점)이 반영되었습니다.
금평마을영화 아파트는 428세대의 중규모 단지로, 세대당 1.21대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 보평역 에버라인이 도보 15분 거리에 위치하여 준역세권으로 판단되며, 2%의 역세권 프리미엄이 추정됩니다. 유림동 인구는 꾸준히 증가하고 있어 실거주 수요는 양호하나, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 투자 가치에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시 매매가는 비준가 대비 낮은 수준으로 가격적 메리트가 있으나, 향후 공급 물량 소화 여부가 중요합니다.
대상 건물은 2003년에 준공되어 현재 23년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 7년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률은 236.85%로 법정 상한 250% 대비 13.15%p의 갭이 있어, 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 제한적일 수 있습니다.
용인시 처인구 아파트 시장은 매매 및 전월세 가격지수가 상승하고 매매수급동향이 수요 우위를 보이는 등 긍정적인 신호가 있습니다. 그러나 아파트 거래량은 최근 감소 추세이며, 용인 푸르지오 원클러스터 1단지, 힐스테이트 용인마크밸리 등 대규모 신규 아파트 공급이 다수 예정되어 있어 중장기적으로 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 현재 제시된 매매가는 비준가 대비 합리적인 수준으로 판단되나, 신규 공급 물량의 영향과 지역 개발 호재(용인 반도체클러스터, 용인 국제물류4.0 등)의 진행 상황을 면밀히 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
보류