매물 유형: 아파트
분석 번호: 6787
종합 리스크 점수: 60점
본 매물은 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달한 아파트입니다. 용인시 처인구는 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우세로 시장 활성도가 높은 편입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 재건축 추진 여부가 향후 가치에 중요한 변수가 될 것입니다.
제시된 매매가 2억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 8,498만 원에서 2억 1,248만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값인 1억 9,554만 원보다 약간 높은 수준으로, 시장 평균 대비 적정하거나 소폭 높은 가격으로 판단됩니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(59.515㎡)의 매매 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례(2026년 4월, 2층)는 2억 557만 원으로 가장 유사하며, #2, #3, #4, #5 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나 1~2개월 이내의 최근 거래로 신뢰도가 높습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 1억 8,498만 원에서 2억 1,248만 원 사이로 형성되어 있습니다.
대상 단지는 재건축 연한에 도달했으며, 용인중앙시장역(에버라인)이 도보 10분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄(추정 2%)을 기대할 수 있습니다. 용인시 처인구의 전반적인 시장 지표는 상승세를 보이고 있으나, 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 변동성을 줄 수 있습니다. 현재 용적률이 법정 상한을 초과하여 재건축 시 사업성 확보가 관건이 될 것입니다.
준공 30년으로 재건축 연한에 도달하였으나, 현재 용적률이 351.37%로 법정 상한 250%를 크게 초과하고 있어 재건축 사업성은 '낮음'으로 평가됩니다. 리모델링을 검토하는 것이 현실적인 대안이 될 수 있습니다. 재건축 또는 리모델링 추진 여부에 따라 장기적인 가치 변동이 클 것으로 예상됩니다.
용인시 처인구는 매매 및 전월세 시장이 전반적으로 상승세를 보이며 수요가 우세한 상황입니다. 그러나 용인 푸르지오 원클러스터 1단지, 힐스테이트 용인마크밸리 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉에 따른 시세 조정 가능성이 존재합니다. 단기적으로는 시장 활황의 영향을 받을 수 있으나, 장기적으로는 재건축 추진 여부와 신규 공급 물량의 소화 여부가 중요한 변수가 될 것입니다.
보류