매물 유형: 아파트
분석 번호: 6802
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 준공 1년차 신축 아파트로 건물 노후도 측면에서는 매우 우수합니다. 용인시 처인구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 인근에 5,512세대에 달하는 신규 분양 예정 물량이 존재하여 향후 공급 경쟁이 심화될 수 있으며, 제시 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다. 따라서 시장 상황과 신규 공급 리스크를 면밀히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 5억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 4억 5,276만 원 ~ 최고 4억 8,906만 원) 대비 높은 수준에 해당합니다. 이는 비교 사례들의 거래 시점 이후 시장 가격 상승분이나 고층 프리미엄이 반영되었을 가능성이 있으나, 스펙트럼 상단 가격인 4억 8,906만 원과 비교해도 약 6,094만 원 높은 가격입니다. 따라서 제시 매매가는 시장의 보정된 실거래가 스펙트럼 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
#1 사례는 대상지와 동일 단지, 동일 지역의 84.9114㎡ 면적 아파트로 2026년 5월 4억 8,500만 원에 거래되었습니다. 11층으로 대상 매물(18층)보다 낮아 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 8,499만 원입니다. #2 사례는 동일 단지, 동일 지역의 84.6367㎡ 면적 아파트로 2026년 4월 4억 5,000만 원에 거래되었습니다. 11층으로 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 5,276만 원입니다. #3 사례는 동일 단지, 동일 지역의 84.9114㎡ 면적 아파트로 2026년 2월 4억 8,500만 원에 거래되었습니다. 13층으로 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 8,906만 원입니다. 모든 비교 사례는 대상 매물과 동일 단지로 유사도가 높으나, 층 차이로 인한 감점이 발생했습니다.
대상 단지는 준공 1년차 신축 아파트로 단지 경쟁력이 높습니다. 용인시 처인구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 투자 환경은 긍정적입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 공급 경쟁이 심화될 수 있는 리스크가 있습니다. 현재 지하철역과의 접근성은 떨어지지만, 주변에 GS25, 양지근린공원, 양지종합동물병원 등 기본적인 생활 편의시설이 갖춰져 있습니다. 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.
대상 건물은 2025년 준공된 1년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 29년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 용적률은 218.4%로 법정 상한 250% 대비 갭이 31.6%p 존재하나, 이는 재건축 시점까지 장기간이 소요될 것으로 예상됩니다.
용인시 처인구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 유지하고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 특히 신축 아파트라는 점은 매물 경쟁력을 높이는 요인입니다. 그러나 '용인 푸르지오 원클러스터 1단지', '힐스테이트 용인마크밸리' 등 5,512세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량이 향후 시장에 부담으로 작용하여 가격 상승을 제한하거나 조정 압력을 가할 수 있습니다. 장기적으로는 용인 반도체클러스터 등 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적인 공급 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
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