매물 유형: 아파트
분석 번호: 6806
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 준공 22년차로 재건축 연한까지 8년이 남았으며, 용적률 여유가 있어 향후 리모델링 또는 재건축 잠재력이 보통 수준입니다. 인근 신갈역(수인분당선)이 도보 12분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있습니다. 최근 용인시의 다양한 개발 호재와 비규제지역이라는 점은 긍정적이나, 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하여 경쟁 심화 가능성이 있습니다.
제시 매매가 7억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 9,698만 원에서 7억 3,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 상위권에 해당하며, 최근 거래된 동일 단지 고층 매물들의 가격과 유사한 수준입니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내에서 최근 6개월 이내에 거래된 사례들로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 동일 단지, 유사 면적, 최근 시점 거래로 신뢰도가 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 18층 84.98㎡가 6억 7,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 6억 6,999만 원입니다. #4 사례는 2026년 5월 16층 84.98㎡가 7억 4,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 7억 3,999만 원입니다. 층구간 감점이 있는 유사도 90점 사례들은 대상 매물(24층)보다 낮은 층(9층, 11층, 13층)에서 거래되었음에도 불구하고 유사한 평당가를 형성하고 있습니다. 이는 고층 프리미엄 가능성을 시사하며, 조망 여부는 현장 확인이 필요합니다.
기흥파크뷰는 915세대의 대단지로, 신갈역(수인분당선) 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 달빛어린이공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 용인시 기흥구는 비규제지역으로 투자 매력이 있으며, 매매 및 전세 시장의 상승세는 긍정적인 투자 신호로 해석됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량은 잠재적 경쟁 요인이 될 수 있습니다.
준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아있습니다. 현재 용적률이 183.35%로 법정 상한 300% 대비 116.65%p의 여유가 있어, 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 있을 것으로 판단됩니다. 개발 잠재력은 보통 수준입니다.
용인시 기흥구는 매매가격지수 및 전세가격지수가 지속적으로 상승하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 시장 활기가 유지될 것으로 보입니다. 특히 신갈동은 지역 내 거래 활성도가 높아 유동성이 좋습니다. 용인 교육환경보호구역 재설정고시, 기흥역세권2 도시개발사업 등 지역 개발 호재는 장기적인 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 영통역자이 프라시엘, 상하동 라포레어정 등 신규 공급 물량은 단기적인 시장 변동성을 야기할 수 있으므로, 입주 시기 및 분양가 등을 면밀히 검토하여 투자 전략을 수립하는 것이 중요합니다.
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