매물 유형: 아파트
분석 번호: 6814
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 강남대역 역세권에 위치하며, 최근 매매가격지수와 수급동향이 상승세를 보여 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 준공 22년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있고, 인근에 영통역자이 프라시엘, 상하동 라포레어정 등 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시 매매가 6억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 917만 원에서 5억 6,745만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균보다 다소 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례 10건은 모두 대상지와 동일 단지이거나 반경 1km 이내에 위치하며, 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 해당합니다. 유사도 점수는 90점에서 100점으로 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 대상지와 동일 단지, 동일 면적, 유사 층수로 시점 보정만 적용되었습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 신뢰도 높은 비교군을 형성하고 있습니다.
대상지는 강남대역 에버라인 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 강남어린이공원, GS25, 제일종합동물병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼 대비 높은 편이므로 가격적 메리트는 다소 제한적일 수 있습니다.
준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아있어 현재 시점에서 재건축 가능성은 낮습니다. 용적률은 205.02%로 법정 상한 300% 대비 94.98%p의 여유가 있어 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성은 보통 수준으로 평가됩니다.
용인시 기흥구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 흐름을 유지하고 있습니다. 강남대역 역세권 프리미엄과 주변 생활 인프라는 강점이나, 인근 신규 아파트 공급 예정 물량과 현재 미분양 현황은 잠재적인 공급 리스크로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 용인시의 반도체 클러스터 등 개발 호재가 지역 가치를 높일 수 있으나, 단기적으로는 공급 물량의 영향을 받을 수 있습니다. 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 향후 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
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