매물 유형: 아파트
분석 번호: 6825
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으나, 높은 용적률로 인해 재건축 사업성이 낮아 개발 잠재력은 제한적입니다. 기흥역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 최근 매매가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 5억 1,000만 원은 대상 면적(84.21㎡) 기준 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 999만 원에서 4억 4,999만 원 사이의 가치 스펙트럼보다 높은 수준에 해당합니다. 이는 비교사례 대비 약 6,000만 원에서 1억 원 가량 높은 것으로, 시장 평균 대비 다소 고평가된 것으로 판단될 수 있습니다.
#1 비교사례는 구갈동 풍림고층 4층 84.21㎡로 2026년 6월 4억 5,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 대입 총액은 4억 4,999만 원입니다. #2 비교사례는 구갈동 풍림고층 11층 84.21㎡로 2026년 5월 4억 5,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 대입 총액은 4억 4,999만 원입니다. #3 비교사례는 구갈동 풍림고층 3층 84.21㎡로 2026년 5월 4억 1,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 대입 총액은 4억 999만 원입니다. 세 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.
대상 아파트는 기흥역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하다는 강점이 있습니다. 주변에 구갈초등학교 등 학군과 강남병원, 세븐일레븐 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 다만, 낮은 주차대수와 오래된 건물 연식은 단점으로 작용합니다. 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
풍림고층 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 그러나 현재 용적률이 398.54%로 법정 상한 250%를 크게 초과하고 있어, 재건축 사업성은 매우 낮을 것으로 판단됩니다. 리모델링을 통한 가치 증대 가능성은 있으나, 이 역시 사업성 검토가 필요합니다.
용인시 기흥구 아파트 시장은 전반적으로 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세를 보이고 있습니다. 대상 아파트는 역세권 입지로 기본적인 수요는 확보될 것으로 보이나, 노후화된 건물과 부족한 주차 공간, 그리고 낮은 재건축 사업성은 장기적인 가치 상승에 제약이 될 수 있습니다. 인근 신규 공급 물량의 영향과 지역 개발 호재의 진행 상황을 지속적으로 모니터링하며 신중하게 접근해야 합니다.
보류