매물 유형: 아파트
분석 번호: 6827
종합 리스크 점수: 52점
대상 매물은 상갈역 역세권에 위치하며, 최근 용인시 기흥구의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 단지 내 동일 평형 거래 사례가 다수 존재하여 가격 판단의 신뢰도가 높습니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 6억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 996만 원에서 6억 4,994만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가에 해당하는 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 14층 거래가 6억 5,000만 원이었던 점을 고려할 때, 시장 최고가 수준으로 책정된 것으로 판단됩니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 4건은 유사도 100점으로 시점 보정을 제외한 다른 감점 사유가 없습니다. #1 사례는 2026년 6월 14층 거래로 6억 5,000만 원에 거래되어 대상 매물의 제시가와 동일하며, 보정 후 대입 총액은 6억 4,994만 원입니다. #2, #3, #4 사례 또한 동일 단지 내 중층 거래로 5억 4,995만 원에서 6억 2,154만 원의 대입 가치를 보입니다. #5, #6, #7 사례는 저층 거래로 층구간 감점(-10점)이 있었으며, 4억 996만 원에서 5억 3,617만 원의 대입 가치를 나타냅니다. 이처럼 동일 단지 내 다양한 층의 거래 사례가 존재하여 가격 분석의 신뢰도가 높습니다.
대상 아파트는 상갈역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 상갈초등학교 등 학군이 잘 형성되어 있어 실거주 및 임대 투자 가치가 높습니다. 단지 규모와 주차 여건도 양호하여 단지 경쟁력이 있습니다. 다만, 제시 매매가가 시장 최고가 수준에 근접하므로 추가적인 가격 상승 여력에 대한 신중한 접근이 필요합니다.
준공 25년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 5년이 남아있습니다. 현재 용적률이 214.86%로 법정 상한 300% 대비 85.14%p의 여유가 있어 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 있을 수 있습니다. 그러나 재건축은 장기간 소요되는 사업이므로 현재 시점에서는 리모델링 가능성을 우선적으로 검토하는 것이 현실적입니다.
용인시 기흥구의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 상갈역 역세권 입지와 우수한 학군은 꾸준한 수요를 견인할 것으로 예상됩니다. 다만, 지역 내 신규 공급 예정 물량과 미분양 현황은 향후 시장 경쟁을 심화시키고 가격 상승폭을 제한할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 장기적으로는 재건축/리모델링 추진 여부에 따라 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 이는 불확실성이 높은 요소입니다.
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