매물 유형: 아파트
분석 번호: 6830
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 24년차로 재건축 연한까지 6년이 남았으며, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 매매가격지수와 전월세가격지수 모두 상승 추세이나, 대상 매물은 1층이라는 점과 비교사례 대비 가격 적정성을 면밀히 검토해야 합니다. 용적률 여유가 있어 리모델링 등의 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다.
제시 매매가 3억 8,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 7,391만 원에서 3억 7,795만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(84.9715㎡)으로 유사도가 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 6층 거래가 3억 7,000만 원으로, 보정 후 대입 총액은 3억 7,391만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 9층 거래가 3억 7,400만 원으로, 보정 후 대입 총액은 3억 7,795만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 14층 거래가 3억 6,000만 원으로, 보정 후 대입 총액은 3억 7,482만 원입니다. 모든 비교사례는 대상 매물(1층) 대비 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 시점 보정 계수는 1.021이 적용되어 최근 시장 상황을 반영했습니다.
대상 매물은 926세대의 대단지 아파트로 기본적인 단지 경쟁력은 갖추고 있습니다. 주변에 한국민속촌 눈썰매장, GS25 등 생활 편의시설이 있으나, 지하철역과의 접근성은 떨어집니다. 학군으로는 미션힐어린이집이 인접해 있어 영유아 자녀를 둔 세대에는 유리할 수 있습니다. 1층이라는 점은 가격적 메리트가 될 수 있으나, 동시에 선호도 하락 요인이 될 수 있습니다.
준공 24년차로 재건축 연한(30년)까지 6년이 남아있어 현재로서는 재건축 추진이 어렵습니다. 다만, 용적률 갭이 105.16%p로 리모델링 또는 장기적인 관점에서의 재건축 잠재력은 보통 수준입니다. 향후 용인시의 도시계획 변경이나 규제 완화에 따라 개발 가능성이 변동될 수 있습니다.
용인시 기흥구의 매매가격지수와 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근에 영통역자이 프라시엘과 상하동 라포레어정 등 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉에 따른 가격 경쟁이 발생할 수 있습니다. 보라동의 인구는 정체 상태이므로 급격한 수요 증가를 기대하기는 어렵습니다. 제시 매매가가 비준가격 스펙트럼의 상단에 위치하는 점을 고려할 때, 신중한 접근이 필요하며 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
보류