매물 유형: 아파트
분석 번호: 6831
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 용인시 기흥구 보라동에 위치하며, 현재 매매 시장은 전반적인 상승 추세와 안정적인 수급 동향을 보이고 있습니다. 단지 내 유사 평형의 최근 실거래가와 비교 시 제시 매매가는 적정 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량과 재건축 연한 도래 전까지의 건물 노후도 관리가 중요하며, 지역 개발 호재에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.
제시 매매가 4억 7,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 4억 2,178만 원 ~ 최고 5억 6,741만 원)의 중간 범위에 위치합니다. 이는 12건의 유사 사례 중 4번째 사례인 4억 7,495만 원과 유사하며, 최근 2026년 6월 거래된 동일 단지 고층 매매가 4억 6,000만 원과 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 평형으로 유사도가 매우 높습니다. 특히 2026년 6월 거래된 #1, #2 사례(각 4억 6,000만 원, 4억 5,000만 원)는 시점 보정 후 각각 4억 5,997만 원, 4억 4,997만 원으로 산출되어 대상 매물의 제시가 4억 7,000만 원과 유사한 수준을 보입니다. 가장 최근 거래인 2026년 6월의 사례들이 제시가와 근접한 점을 고려할 때, 제시가는 시장 상황을 잘 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.
대상 아파트는 1,600세대의 대단지로 안정적인 주거 환경과 높은 주차 편의성을 갖추고 있습니다. 용인시 기흥구는 매매 및 전세 시장이 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 투자 가치가 양호합니다. 인근에 나곡체육공원, CU 기흥민속마을점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 주변에 예정된 신규 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁을 유발할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
준공 24년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 6년이 남아 있습니다. 현재 용적률이 217.58%로 법정 상한 300% 대비 82.42%p의 여유가 있어 재건축 또는 리모델링 추진 시 사업성이 있을 것으로 보입니다. 다만, 실제 재건축 추진까지는 상당한 시간과 절차가 필요하며, 주민 동의율 및 사업성 분석이 선행되어야 합니다.
용인시 기흥구는 매매가격지수 및 전세가격지수가 꾸준히 상승하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세를 나타내고 있어 전반적인 시장 전망은 긍정적입니다. 용인시의 반도체 클러스터 조성 등 대규모 개발 호재는 장기적으로 지역 가치를 상승시킬 요인으로 작용할 것입니다. 다만, 인근 신규 공급 물량의 입주 시기에는 일시적인 가격 조정이 있을 수 있으며, 금리 변동 및 거시 경제 상황에 따른 시장 변화를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
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