매물 유형: 아파트
분석 번호: 6843
종합 리스크 점수: 70점
대상 매물인 영통빌리지는 준공 27년차 아파트로 재건축 연한에 근접하고 있으며, 용인시 기흥구는 비규제지역으로 매매수급동향이 상승세입니다. 인근에 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 경쟁 심화 가능성이 있으나, 현재 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있습니다. 용적률 갭이 존재하여 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 잠재력이 있습니다.
제시 매매가 5억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 스펙트럼(최저 4억 5,999만 원 ~ 최고 5억 509만 원) 내에 위치하며, 중앙값 4억 8,003만 원 대비 소폭 높은 수준입니다. 이는 7건의 비교사례 중 상위권 범위에 해당합니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 면적(84.68㎡)의 거래로 유사도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.011이 적용되어 최근 거래 시점의 시장 상황을 반영했습니다. 특히, 1번 사례(2026년 6월, 1층)는 4억 8,000만 원, 2번 사례(2026년 6월, 4층)는 4억 5,999만 원으로, 대상 매물과 유사한 조건의 최근 거래가 존재합니다. 모든 비교사례는 대상지와 면적, 용도지역, 도로 조건이 유사하여 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다.
영통빌리지는 용인시 기흥구 영덕1동에 위치하며, 해당 지역은 꾸준한 인구 증가와 활발한 거래량을 보이는 시장입니다. 단지는 중규모 세대수와 양호한 주차 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 지하철역 접근성이 떨어져 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 주변에 진달래어린이공원, CU 편의점, 강북삼성병원 수원종합건진센터, 퍼스트키즈어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다.
영통빌리지는 1999년 준공되어 현재 27년차 아파트로, 재건축 연한(30년)에 3년 남았습니다. 현재 용적률이 77.57%로 법정 상한 200% 대비 122.43%p의 갭이 있어 용적률 측면에서는 개발 잠재력이 높은 편입니다. 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있으나, 실제 사업 추진까지는 상당한 시간과 주민 동의가 필요할 것으로 예상됩니다.
용인시 기흥구는 매매가격지수와 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 특히 용인시의 반도체 메가 클러스터 구축 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 인근에 영통역자이 프라시엘 등 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 경쟁 심화에 따른 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 대상 매물은 현재 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상위권에 위치하므로, 신중한 접근이 필요합니다. 장기적인 관점에서는 재건축 가능성과 지역 개발 호재를 고려할 때 성장 잠재력이 있으나, 단기적인 시세 차익보다는 실거주 및 장기 투자 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
보류