매물 유형: 아파트
분석 번호: 6845
종합 리스크 점수: 73점
대상 아파트는 준공 30년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 최근 용인시 기흥구의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 1층 매물이라는 점과 인근 신규 공급 예정 물량에 대한 경쟁 리스크를 고려해야 합니다.
제시 매매가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 7,777만 원 ~ 최고 3억 3,435만 원) 내에 위치하며, 중앙값 2억 9,387만 원과 유사한 수준입니다. 10건의 비교사례 중 3억 원 이상 거래가 4건, 3억 원 미만 거래가 6건인 점을 고려할 때, 제시가는 스펙트럼의 중간 정도에 해당하여 가격적 메리트가 아주 높다고 보기는 어렵지만, 시장 가격 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 비교사례 10건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래이며, 유사도 점수가 90점 이상으로 신뢰도가 높습니다. 특히 #1 사례(영덕동, 2026.6, 5층, 30,300만 원)는 유사도 100점으로 대상지와 동일 단지, 유사 층수 및 최근 거래 시점으로 가장 높은 유사성을 보입니다. 층구간 감점(-10점)이 있는 사례들은 1층인 대상 매물과 비교 시 층수 차이로 인한 보정이 적용되었습니다. 모든 비교사례는 시점수정, 면적, 용도지역, 도로, 역세권, 호재 보정이 반영된 최종 대입 총액을 기준으로 분석되었습니다.
대상 아파트는 용인시 기흥구에 위치하며, 지역 내 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 투자 환경은 비교적 긍정적입니다. 준공 30년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 1층이라는 점과 세대당 주차대수 부족은 단점이며, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다. 학군 및 교통 접근성은 데이터상 특이사항이 없어 현장 확인이 필요합니다.
대상 아파트는 1996년 준공되어 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률은 253.99%로 법정 상한 300% 대비 약 46%p의 용적률 갭이 존재합니다. 이는 재건축 시 추가적인 용적률 확보 여지가 있지만, 사업성 확보를 위한 면밀한 분석이 필요합니다. 리모델링 또한 대안이 될 수 있으며, 단지 주민들의 의견 수렴 및 추진위원회 구성 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
용인시 기흥구는 매매 및 전월세 시장이 전반적으로 상승세를 보이고 있어 단기적인 시세 하락 가능성은 낮습니다. 인구 유입도 꾸준히 이루어지고 있어 실거주 수요는 견고할 것으로 예상됩니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 가치 상승 여력이 있으나, 용적률 갭과 인근 신규 공급 물량은 잠재적 리스크 요인입니다. 지역 내 반도체 클러스터 등 개발 호재가 있으나, 대상 단지에 미치는 직접적인 영향은 추가 분석이 필요합니다.
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