매물 유형: 아파트
분석 번호: 6849
종합 리스크 점수: 60점
본 매물은 용인시 기흥구 언남동에 위치한 하마비마을동일하이빌2 아파트로, 최근 시장 지표는 상승세를 보이며 수요가 공급을 앞서는 양상입니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하지만, 용인시의 전반적인 미분양 감소 추세와 용적률 갭을 통한 개발 잠재력은 긍정적인 요소입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하나, 단지 내 동일 평형 거래가 활발하여 시장 가격을 반영하는 것으로 보입니다. 다만, 준공 24년차 건물로서 현장 확인을 통한 건물 상태 점검이 중요합니다.
제시된 매매가 6억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 5,179만 원에서 6억 5,695만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 내 최고가 거래 사례와 유사한 수준으로, 시장의 긍정적인 분위기와 매물의 특정 장점이 반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며, 시점 보정 계수 1.017이 적용되었습니다. 사례별 대입 총액은 최저 5억 5,179만 원부터 최고 6억 5,695만 원까지 분포합니다. 예를 들어, 2026년 6월에 거래된 동일 단지 1층 109.838㎡ 매물은 5억 5,500만 원(보정 후 5억 5,495만 원)에 거래되었고, 2026년 5월에 거래된 동일 단지 10층 109.838㎡ 매물은 6억 5,700만 원(보정 후 6억 5,695만 원)에 거래되었습니다. 이처럼 동일 단지 내에서도 층수 및 시점에 따라 가격 편차가 나타나고 있으며, 제시된 매매가 6억 5,000만 원은 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하는 수준입니다.
하마비마을동일하이빌2는 856세대의 중대형 단지로, 세대당 1.8대의 넉넉한 주차 공간을 확보하여 단지 경쟁력이 우수합니다. 인근에 숲속동화어린이집(76m) 등 학교 및 교육 시설이 가까워 학군 측면에서 양호하며, 꿈날개어린이공원(146m)과 CU 언남동일점(108m) 등 생활 인프라 접근성도 좋습니다. 용인시 기흥구의 매매가격지수 및 수급 동향이 상승세를 보이고 있어 단지의 투자 가치는 긍정적으로 평가됩니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
본 단지는 2002년에 준공되어 현재 24년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 6년이 남아있어, 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 그러나 용적률이 196.19%로 법정 상한 300% 대비 103.81%p의 여유가 있어, 향후 재건축 연한 도래 시 리모델링 또는 재건축 추진에 대한 잠재력은 보통 수준으로 판단됩니다. 장기적인 관점에서 재건축 사업성 검토가 필요합니다.
용인시 기흥구는 매매가격지수와 전세가격지수가 지속적으로 상승하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세를 나타내고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 미분양 물량 감소와 지역 내 활발한 거래량도 시장 활성도를 보여줍니다. 그러나 영통역자이 프라시엘, 상하동 라포레어정[GH매입임대] 등 인근에 553세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 리스크를 고려해야 합니다. 특히 용인시의 주요 개발 호재인 '삼성 2655조·SK 2100조 투자…전남·광주, 반도체 메가 클러스터 구축'과 같은 뉴스는 간접적으로 지역 경제에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 직접적인 파급 효과는 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로는 재건축 잠재력과 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 여력이 있을 것으로 예상되나, 신규 공급 물량의 영향과 거시경제 변동에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.
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