매물 유형: 아파트
분석 번호: 6853
종합 리스크 점수: 48점
대상 매물은 준공 21년차의 아파트로, 현재 용인시 기흥구의 매매가격지수와 수급동향이 상승세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 7억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 5억 7,501만 원 ~ 최고 6억 4,998만 원, 중앙값 6억 698만 원) 대비 상회하는 수준입니다. 이는 7건의 비교사례 중 최고가보다도 높은 가격으로, 시장의 평균적인 가치 평가보다 높은 가격에 매물이 나온 것으로 판단됩니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(105.6821㎡)의 아파트 거래입니다. #1 사례는 2026년 5월 18층 거래로 6억 700만 원에 거래되었으며, 대상 매물과 동일 단지, 유사 시점, 유사 층으로 유사도 100점입니다. #2 사례는 2026년 4월 20층 거래로 5억 6,900만 원에 거래되었으며, 대상 매물과 동일 단지, 동일 층으로 유사도 100점입니다. #3 사례는 2026년 5월 6층 거래로 6억 5,000만 원에 거래되었으나, 층구간 감점(-10점)으로 유사도 90점입니다. 나머지 사례들도 유사한 감점 사유를 보이며, 시점 보정 계수가 1.000~1.011 범위로 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다.
대상 아파트는 용인시 기흥구 내에서 매매 및 전세 시장이 상승세를 보이고 있어 기본적인 투자 가치는 존재합니다. 대단지 아파트로서 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.52대의 주차 공간은 장점입니다. 다만, 주변에 지하철역이 없어 교통 접근성은 다소 떨어지며, 학군 정보가 명확히 제시되지 않아 학군 경쟁력은 추가 확인이 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대비 높은 수준으로, 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
준공 21년차로, 재건축 연한(30년)까지는 약 9년이 남아있어 당장의 재건축 추진은 어렵습니다. 현재 용적률이 177.399%로 법정 상한 300% 대비 122.601%p의 여유가 있어 향후 리모델링이나 재건축 시 사업성은 존재할 수 있으나, 아직 초기 단계로 판단됩니다.
용인시 기흥구는 매매 및 전세 시장이 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 긍정적인 시장 분위기입니다. 그러나 영통역자이 프라시엘, 상하동 라포레어정 등 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 경쟁이 심화될 수 있습니다. 지역 내 인구는 정체 상태이나, 용인시 전체적으로는 반도체 메가 클러스터 구축 등 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서는 긍정적인 영향을 기대할 수 있습니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 시장의 평균적인 가치보다 높게 평가되어 있어, 향후 시세 상승 여력에 대한 신중한 접근이 필요합니다.
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