매물 유형: 아파트
분석 번호: 6858
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물인 교동마을정광아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 용인시 기흥구의 매매가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있습니다.
제시된 매매가 4억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 8,399만 원 ~ 최고 4억 2,396만 원) 내에 위치하며, 스펙트럼의 상단에 해당합니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 단지 내 유사 평형의 거래가를 반영한 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 11건은 모두 동일 단지 내에서 거래된 사례로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례(2026.5, 13층)는 4억 2,400만 원에 거래되었으며 보정 후 대입 총액은 4억 2,396만 원입니다. #2 사례(2026.5, 11층)는 4억 원에 거래되었고 보정 후 대입 총액은 3억 9,996만 원입니다. #3 사례(2026.4, 8층)는 4억 1,000만 원에 거래되었으며 보정 후 대입 총액은 4억 1,430만 원입니다. 층구간 감점이 있는 #8, #9, #10, #11 사례를 제외하고는 모두 유사도 100점으로 높은 신뢰도를 보입니다. 대상 매물은 6층으로 중층에 해당하며, 비교사례 중 층구간 감점이 발생한 저층(2층, 4층) 및 고층(18층) 사례와 비교 시, 제시가는 중층의 가치를 적절히 반영하고 있는 것으로 보입니다.
교동마을정광아파트는 용인시 기흥구 마북동에 위치하며, 마북동은 지역 내 거래 활성도 상위권에 속합니다. 인구 또한 꾸준히 증가하고 있어 실거주 수요가 뒷받침될 가능성이 높습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 주변 시설 요약에 따르면 학교와 공원이 인접해 있어 생활 편의성은 양호하나, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
대상 아파트는 1997년 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한(30년) 도달이 1년 남았습니다. 용적률 213.19%로 법정 상한 300% 대비 86.81%p의 여유가 있어 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 실제 사업 진행 여부는 주민 동의, 사업성 분석, 규제 환경 변화 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
용인시 기흥구의 아파트 시장은 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 마북동의 인구 증가 추세와 지역 내 활발한 거래량은 시장의 견고함을 나타냅니다. 그러나 영통역자이 프라시엘, 상하동 라포레어정 등 인근 신규 공급 물량은 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 재건축 연한 도래는 장기적인 관점에서 긍정적인 요인이 될 수 있으나, 단기적인 가격 상승을 담보하지는 않습니다. 전반적으로 보합세 속에서 재건축 기대감에 따른 점진적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 신규 공급 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
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