매물 유형: 아파트
분석 번호: 6859
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 용인시 기흥구 마북동에 위치한 교동마을현대필그린 아파트로, 준공 24년차의 중층 단지입니다. 최근 6개월간 매매가격지수가 꾸준히 상승하는 등 지역 시장은 긍정적인 추세를 보이고 있으나, 인근에 553세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 미 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 5억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 5,915만 원에서 5억 1,797만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 8건의 비교사례 중 상위권 범위에 해당하며, 시장의 기대치가 반영된 것으로 보입니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 #1 사례(2026년 5월, 12층, 5억 1,800만 원)는 유사도 100점으로 가장 직접적인 비교가 가능하며, 보정 후 대입 총액은 5억 1,797만 원입니다. 다른 사례들은 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 모두 인접 층이거나 동일 단지 내 거래로 신뢰도가 높습니다. 전반적으로 4억 5,915만 원에서 5억 1,797만 원 사이의 가격 스펙트럼을 형성하고 있습니다.
교동마을현대필그린은 486세대의 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 마북동은 용인시 기흥구 내에서 거래 활성도가 높은 지역 중 하나이며, 인구 또한 꾸준히 증가하고 있어 실거주 및 투자 수요가 지속될 가능성이 있습니다. 단지 주변에 필그린어린이집 등 교육 시설과 마북어린이공원 등 녹지 공간이 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
대상 아파트는 2002년에 준공되어 현재 24년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 6년이 남아 있어 현재로서는 재건축이 불가합니다. 다만, 용적률이 199.12%로 법정 상한 300% 대비 100.88%p의 여유가 있어 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 확보될 잠재력은 있습니다. 인근에 용인도시관리계획(마북1지구 지구단위계획) 결정(변경) 고시 등 개발 사업이 진행 중이나, 직접적인 재건축 추진과는 거리가 있습니다.
용인시 기흥구의 아파트 매매가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 그러나 영통역자이 프라시엘, 상하동 라포레어정 등 인근에 총 553세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 물량 증가에 따른 시장 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 장기적으로는 용적률 여유를 통한 리모델링 또는 재건축 잠재력이 있으나, 현재로서는 구체적인 계획이 없어 불확실성이 존재합니다. 지역 내 인구 증가 추세는 긍정적인 요인입니다.
보류