매물 유형: 아파트
분석 번호: 6861
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 용인시 기흥구 마북동에 위치한 교동마을구성자이3차 아파트로, 준공 16년차의 중형 단지입니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승 추세에 있으며, 수급동향 또한 수요 우세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 유의해야 합니다.
제시 매매가 9억 8,000만 원은 비교사례를 통해 산출된 가치 스펙트럼(최저 7억 4,998만 원 ~ 최고 7억 4,998만 원, 중앙값 7억 4,998만 원) 대비 약 2억 3,002만 원 높은 수준입니다. 이는 시장의 기대 심리나 매물의 개별적인 특성(내부 인테리어, 조망 등)이 반영된 것으로 보입니다. 제시가는 보정된 대입가치보다 상회하는 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 90점의 동일 단지 매물입니다. 해당 사례는 2026년 6월에 거래된 마북동 교동마을구성자이3차 13층 146.3436㎡ 매물로, 거래가는 7억 5,000만 원입니다. 전용면적 기준 평당가는 1,694만 원이며, 층구간 차이(5층 vs 13층)로 인해 10점 감점되었습니다. 이 사례를 통해 대상 매물의 보정 후 대입 총액은 7억 4,998만 원으로 산출되었습니다.
대상 단지는 용인시 기흥구 마북동에 위치하며, 인구 증가 추세와 양호한 매매수급동향을 바탕으로 안정적인 실거주 가치를 가집니다. 주변에 마북2호근린공원 등 공원 시설과 GS25 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라는 양호합니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어려우며, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.
교동마을구성자이3차는 2010년 준공되어 현재 16년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 14년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기 어렵습니다. 용적률은 182.11%로 법정 상한 250% 대비 여유가 있으나, 재건축 추진을 위해서는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.
용인시 기흥구는 전반적으로 매매 및 전월세 시장이 상승세를 보이고 있으며, 수요 우세 현상이 지속되고 있습니다. 마북동 지역 인구도 꾸준히 증가하고 있어 기본적인 주거 수요는 탄탄합니다. 그러나 영통역자이 프라시엘, 상하동 라포레어정 등 인근에 553세대의 신규 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 물량 소화 여부에 따라 시세 변동성이 커질 수 있습니다. 장기적으로는 용인시의 반도체 메가 클러스터 구축 등 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있으나, 대상 단지에 직접적인 영향을 주기까지는 시간이 필요할 것으로 보입니다. 제시 매매가가 비교사례 대비 높은 수준이므로, 신중한 접근이 요구됩니다.
보류