매물 유형: 아파트
분석 번호: 6867
종합 리스크 점수: 67점
용인마북신원아침도시 아파트는 준공 9년차로 비교적 신축에 가까운 단지입니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 지역 내 거래 활성도도 높은 편입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있으며, 제시 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다. 전반적으로 양호한 시장 분위기 속에서 가격 적정성 검토가 필요한 매물입니다.
제시 매매가 5억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 4억 8,993만 원 ~ 최고 5억 2,976만 원)의 상단 범위를 상회합니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기나 특정 층수, 조망 등에 대한 프리미엄이 반영되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 지역에 위치하며 유사도 100점으로 매우 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 72.6893㎡ 면적의 12층 매물로, 실거래가 4억 9,000만 원, 보정 후 대입 총액 4억 8,993만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 거래된 72.6893㎡ 면적의 5층 매물로, 실거래가 5억 1,500만 원, 보정 후 대입 총액 5억 2,976만 원입니다. 시점 보정 계수는 1.014가 적용되었습니다.
용인마북신원아침도시는 준공 9년차로 비교적 신축이며, 세대당 1.03대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 양호합니다. 마북동은 용인시 기흥구 내 거래 활성도 상위권에 속하며 인구도 꾸준히 증가하고 있어 실거주 및 투자 수요가 견고할 것으로 예상됩니다. 다만, 주변에 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 아쉽습니다. 인근에 마골공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라는 양호합니다.
대상 아파트는 2017년 준공되어 현재 9년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 21년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 용적률 여유가 52%p 존재하지만, 재건축 사업은 장기적인 관점에서 검토가 필요한 사항입니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 추진 가능성은 있으나 구체적인 계획은 확인되지 않습니다.
용인시 기흥구는 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내어 전반적인 시장 전망은 긍정적입니다. 마북동 지역의 인구 증가세도 긍정적인 신호입니다. 다만, 영통역자이 프라시엘, 상하동 라포레어정 등 인근 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 용인 기흥역세권2 도시개발사업, 동백어정지구 및 마북1지구 지구단위계획 변경 고시 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 제시 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 추가적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
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