매물 유형: 아파트
분석 번호: 6869
종합 리스크 점수: 58점
본 매물은 용인시 기흥구 마북동 용화마을태영데시앙2 아파트로, 준공 23년차 단지입니다. 최근 매매가격지수가 꾸준히 상승하고 매매수급동향도 상승세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다. 학군 및 생활 인프라는 양호하나 역세권과는 다소 거리가 있습니다.
제시된 매매가 8억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 6억 7,895만 원에서 최고 7억 6,793만 원의 가치 스펙트럼을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 대비 약 1억 원 이상 높은 가격으로, 시장 평균 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 평형대 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 13층 거래로 7억 6,800만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 7억 6,793만 원으로 대입되었습니다. #2 사례는 2026년 3월 8층 거래로 7억 1,000만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 7억 2,442만 원으로 대입되었습니다. #3 사례는 2026년 2월 11층 거래로 6억 6,000만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 6억 7,895만 원으로 대입되었습니다. #4 사례는 2026년 1월 7층 거래로 7억 원에 거래되었고, 시점 보정 후 7억 2,877만 원으로 대입되었습니다. 모든 사례는 시점 보정을 통해 현재 가치로 환산되었습니다.
본 매물은 용인시 기흥구 마북동에 위치하며, 구성초등학교가 인접해 학군이 양호하고 구성농협하나로마트 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 그러나 신갈역, 구성역까지 도보 15분 거리로 역세권 프리미엄은 제한적입니다. 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼을 상회하는 점은 투자 매력을 저해하는 요소입니다.
용화마을태영데시앙2는 준공 23년차로, 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 현재 용적률이 199.72%로 법정 상한 300% 대비 100.28%p의 여유가 있어 장기적으로 리모델링 또는 재건축을 통한 개발 잠재력은 보통 수준입니다.
용인시 기흥구의 매매가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 그러나 영통역자이 프라시엘, 상하동 라포레어정 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 리스크를 주시해야 합니다. 지역 내 미분양 물량은 감소 추세이나, 제시된 매매가가 비교사례 대비 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다. 장기적으로는 인구 증가 추세와 주변 개발 사업(기흥역세권2, 동백어정지구, 마북1지구 지구단위계획 변경 등)의 진행 상황이 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 현재 가격은 이러한 잠재력을 상당 부분 선반영한 것으로 보입니다.
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