매물 유형: 아파트
분석 번호: 6873
종합 리스크 점수: 53점
본 매물은 준공 20년차 아파트로 재건축 연한까지 10년이 남아있어 당장의 개발 기대감은 낮습니다. 인근에 영통역자이 프라시엘, 상하동 라포레어정 등 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세이나, 지역 내 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준에 해당합니다.
제시된 매매가 5억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 4억 6,960만 원 ~ 최고 5억 6,533만 원) 내에 위치하며, 중앙값 5억 526만 원과 유사한 수준입니다. 이는 비교사례 중 중간 정도의 가격대에 해당하여, 현재 시장 상황에서 적정 수준으로 판단됩니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(±5%) 거래로 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수는 1.014로 최근 거래일수록 가격 상승이 반영되었습니다. 모든 사례가 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며, 면적, 도로, 역세권 보정은 1.000으로 적용되었습니다. 특히 2026년 6월 거래된 #1, #2 사례는 각각 4억 8,958만 원, 4억 7,959만 원으로 대상 매물의 제시가 5억 1,000만 원과 비교 시 하단에 위치합니다. 2026년 1월 거래된 #10 사례는 5억 6,533만 원으로 스펙트럼 최고가에 해당합니다.
호수마을월드메르디앙은 동백동 내에서 비교적 안정적인 시장 흐름을 보이고 있으나, 투자 가치 측면에서는 재건축 연한이 10년 남아있어 장기적인 관점에서의 개발 기대감은 낮습니다. 학군 및 교통 접근성은 인근에 다솜어린이집, 가람공원 등이 있어 생활 편의성은 양호하나, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근 신규 공급 물량은 향후 경쟁 요인이 될 수 있습니다.
본 단지는 2006년 준공되어 현재 20년이 경과했습니다. 재건축 연한인 30년까지는 10년이 남아있어 당장 재건축을 추진하기는 어렵습니다. 용적률은 169.89%로 법정 상한 300% 대비 130.11%p의 여유가 있어, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 사업성은 보통 수준으로 평가됩니다.
용인시 기흥구의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세이고 수급동향도 양호하여 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 그러나 동백1동의 인구 감소 추세와 인근 신규 아파트 공급 예정 물량은 장기적인 가격 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 용인시의 반도체 클러스터 등 개발 호재는 있으나, 본 단지에 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다. 전반적으로 보합세 속에서 완만한 상승을 기대할 수 있으나, 급격한 시세 상승은 어려울 것으로 판단됩니다.
보류