매물 유형: 아파트
분석 번호: 6876
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 용인시 기흥구 중동에 위치한 성산마을신영지웰 아파트로, 준공 20년차 단지입니다. 최근 용인시 아파트 매매가격지수는 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 신규 분양 예정 물량이 있어 향후 공급 리스크를 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 6억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 6억 598만 원 ~ 최고 6억 3,495만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 특정 매물의 개별적인 가치 요인이 반영되었을 가능성이 있으나, 객관적인 비교사례를 기준으로 볼 때 다소 높은 가격으로 판단될 수 있습니다. 매수자는 제시가에 대한 추가적인 협상 여지를 검토하는 것이 바람직합니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적 거래로 유사도 점수가 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 5층 101.949㎡가 6억 2,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 6억 2,000만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 1층 101.964㎡가 6억 원에 거래되었고, 시점 보정 후 대입 총액은 6억 627만 원입니다. #3 사례는 2026년 5월 14층 101.957㎡가 6억 3,500만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 있었으나 대입 총액은 6억 3,495만 원입니다. #4, #5 사례 또한 층구간 감점이 있었으나, 시점 보정 등을 거쳐 각각 6억 1,137만 원, 6억 598만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 용도지역에 위치하며, 면적 보정 및 도로 보정 등은 적용되지 않았습니다. 시점 보정 계수는 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 적용되었습니다.
대상 아파트는 용인시 기흥구 동백2동에 위치하며, 동백역 에버라인까지 도보 12분 거리로 준역세권에 해당하여 교통 접근성이 보통 수준입니다. 인근에 마루공원, 아이지에이마트, 용인세브란스병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 주변에 아람어린이집 등 교육 시설이 존재합니다. 용인시 전체적으로 매매가격지수와 수급동향이 상승세를 보이고 있어 투자 환경은 긍정적이나, 인근 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 용적률 갭이 121.53%p로 개발 잠재력은 '보통' 수준입니다.
대상 아파트는 2006년에 준공되어 현재 건물 나이 20년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 10년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률은 178.46%로 법정 상한 300% 대비 여유가 있어 장기적인 관점에서는 재건축 또는 리모델링의 잠재력은 있으나, 현재 시점에서는 구체적인 계획이나 추진 움직임은 없는 것으로 보입니다.
용인시 기흥구 아파트 시장은 현재 매매가격지수 및 전세가격지수 상승, 매매수급동향 수요 우세 등 전반적으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 특히 '삼성 2655조·SK 2100조 투자' 등 반도체 메가 클러스터 구축 관련 지역 뉴스 및 이상일 용인시장의 반도체 산업 육성 의지 등은 지역 경제 활성화 및 주택 수요 증가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 '영통역자이 프라시엘', '상하동 라포레어정[GH매입임대]' 등 인근 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례 스펙트럼 상단을 상회하는 수준이므로, 향후 시세 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 장기적인 관점에서 지역 개발 호재와 공급 물량 추이를 지속적으로 모니터링하며 신중하게 접근하는 것이 필요합니다.
보류