매물 유형: 아파트
분석 번호: 6884
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 용인상하진흥더루벤스2단지 아파트로, 준공 18년차 단지입니다. 최근 용인시 기흥구의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승세를 보이며 시장 활성도가 높은 편입니다. 그러나 인근에 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 재건축 연한까지는 상당 기간이 남아 개발 호재는 제한적입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 크지 않을 수 있습니다.
제시된 매매가 5억 1,000만원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 6,807만원에서 4억 8,996만원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물들보다 다소 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요해 보입니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(133.0893㎡)의 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 14층 거래로 4억 9,000만원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 8,996만원입니다. #2 사례는 2026년 5월 14층 거래로 4억 9,000만원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 4억 8,996만원입니다. #3 사례는 2026년 5월 5층 거래로 4억 7,900만원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 7,896만원입니다. #4 사례는 2026년 2월 2층 거래로 4억 5,500만원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 4억 6,807만원입니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 1.000~1.007이 적용되었습니다.
대상 단지는 851세대의 중대형 단지로 기본적인 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 인근에 상하공원, GS25 기흥상하점 등 생활 편의시설이 위치해 있으며, 용인세브란스병원 등 의료시설 접근성도 양호합니다. 학군 정보는 명확히 제공되지 않았으나, 행복샘 어린이집이 단지 내에 위치하여 영유아 교육 환경은 편리할 것으로 보입니다. 다만, 지하철역 접근성이 떨어져 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
준공 18년차로 재건축 연한(30년)까지는 12년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 용적률은 197.76%로 법정 상한 250% 대비 52.24%p의 여유가 있으나, 재건축 추진을 위한 충분한 인센티브로 작용하기에는 다소 부족할 수 있습니다. 현재로서는 리모델링 가능성을 더 고려해볼 수 있습니다.
용인시 기흥구의 매매가격지수와 전월세가격지수가 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히 용인시의 반도체 메가 클러스터 구축 등 지역 개발 호재 뉴스가 지속적으로 나오고 있어 장기적인 관점에서는 긍정적인 영향을 기대할 수 있습니다. 그러나 인근 신규 아파트 공급 예정 물량은 단기적으로 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물의 제시가가 비교사례 스펙트럼 상단에 위치하는 점을 고려할 때, 향후 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
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