매물 유형: 아파트
분석 번호: 6885
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 용인시 기흥구 상하동에 위치하며, 어정역과 지석역 더블 역세권에 인접하여 교통 접근성이 우수합니다. 준공 28년차로 재건축 연한에 근접하여 개발 잠재력이 보통 수준이며, 용적률 갭도 87.31%p로 리모델링 검토 여지가 있습니다. 다만, 인근에 신규 분양 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 최근 지역 인구는 정체 상태를 보이고 있어 장기적인 관점에서 면밀한 시장 모니터링이 필요합니다.
제시 매매가 3억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 3,333만 원 ~ 최고 3억 6,700만 원) 내에 위치하며, 중앙값 3억 3,979만 원 대비 상위권에 해당합니다. 이는 시장의 최근 거래 흐름과 유사한 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 대상지와 동일 단지 아파트로, 전용면적 59.81㎡에 대해 시점, 층 등의 개별 요인 보정 계수가 적용되었습니다. 유사도 100점 사례들은 2026년 2월~6월 사이에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 3,333만 원에서 3억 6,224만 원 사이를 형성했습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점이 있었으나, 보정 후 대입 총액은 3억 3,410만 원에서 3억 6,700만 원 사이로 유사한 가격대를 보였습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물의 가치 평가에 중요한 근거가 됩니다.
풍림 아파트는 어정역, 지석역 더블 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 용인시 기흥구는 삼성, SK의 대규모 투자 계획이 발표되는 등 장기적인 개발 호재가 기대되는 지역입니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
대상 아파트는 1998년 준공되어 현재 28년차로, 재건축 연한(30년)에 2년 남았습니다. 용적률 212.69%로 법정 상한 300% 대비 87.31%p의 여유가 있어 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 향후 단지 내 재건축/리모델링 추진 동향을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
용인시 기흥구의 매매가격지수는 상승 추세이며, 매매수급동향도 수요 우위를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 어정역, 지석역 역세권 프리미엄과 함께 삼성 및 SK의 대규모 투자 호재는 장기적인 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 지역 인구 정체는 단기적인 시장 변동성을 야기할 수 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.
매수