매물 유형: 아파트
분석 번호: 6886
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 용인시 기흥구 연원마을금호베스트빌 아파트로, 준공 24년차 단지임에도 불구하고 높은 용적률 갭과 GTX-A 구성역 개통 예정 등 개발 잠재력이 높아 긍정적인 투자 가치를 가집니다. 매매가격은 보정된 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 최근 시장 동향도 상승세를 보이고 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 지역 내 미분양 현황은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
사용자 제시 매매가 9억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼 최저 8억 5,378만 원 ~ 최고 8억 5,378만 원 대비 상회하는 수준입니다. 이는 단지의 입지적 강점이나 개발 호재에 대한 기대감이 일부 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례는 대상 매물과 동일 단지(연원마을금호베스트빌), 동일 용도지역(제3종일반주거지역), 동일 면적(84.83㎡)으로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. 2026년 1월 거래된 사례로, 시점 보정 계수 1.041이 적용되어 현재 시점 가치로 환산되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 보정 요인이 없었습니다.
대상 단지는 구성역(수인분당선) 및 GTX-A 구성역(예정)과 도보 10분 내외 거리에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 이는 향후 투자 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 주변에 트레이더스 홀세일 클럽 구성점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 용적률 갭이 200.34%p로 높아 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 이익을 기대할 수 있습니다.
연원마을금호베스트빌은 2002년 준공되어 현재 24년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 6년이 남아있습니다. 용적률 99.66%로 법정 상한 300% 대비 여유가 커 개발 잠재력이 높습니다. 현재는 재건축이 불가하지만, 향후 연한 도래 시 리모델링 또는 재건축 추진 가능성이 충분합니다.
용인시 기흥구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 유지하고 있습니다. GTX-A 구성역 개통 등 교통 호재와 용적률 갭을 통한 재건축 잠재력은 장기적인 관점에서 매물 가치 상승에 기여할 것으로 판단됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 지역 미분양 추이는 지속적인 모니터링이 필요하며, 단기적인 가격 변동성은 존재할 수 있습니다. 전반적으로 미래 성장 가능성이 높은 지역으로 평가됩니다.
매수