매물 유형: 아파트
분석 번호: 6892
종합 리스크 점수: 70점
본 매물은 성복역 역세권에 위치한 준신축 대단지 아파트로, 용인시 수지구의 매매가격지수 상승 및 거래량 증가 추세에 힘입어 긍정적인 시장 분위기를 보이고 있습니다. 용적률 갭이 충분하여 장기적인 개발 잠재력도 존재합니다. 다만, 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하며, 인근 신규 공급 예정 물량에 대한 경쟁 리스크를 고려해야 합니다.
제시 매매가 17억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 14억 4,875만 원에서 최고 16억 4,075만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단 범위를 크게 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물 중 가장 높은 가격대보다도 약 1억 원 이상 높은 가격으로, 시장의 평균적인 가치 평가보다 상당 부분 높은 가격에 해당합니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지인 e편한세상수지에서 2026년 3월~6월 사이에 거래된 동일 평형(84.921㎡~84.964㎡) 매매 건입니다. 유사도 점수는 모두 100점으로 매우 높으며, 시점 보정 계수는 1.000~1.007이 적용되었습니다. 각 사례는 층수에 따라 다소 가격 편차가 있으나, 전반적으로 14억 4,875만 원에서 16억 4,075만 원 사이의 가치 스펙트럼을 형성하고 있습니다. 제시 매매가 17억 5,000만 원은 이 스펙트럼의 상단을 크게 상회하는 수준입니다.
e편한세상수지는 성복역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 1,237세대의 대단지 아파트로 단지 경쟁력이 높습니다. 주변에 정평공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 용인시 수지구의 매매가격지수 상승 및 거래량 증가 추세는 긍정적인 투자 환경을 제공합니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 크게 벗어나 있어 가격적 메리트는 다소 부족합니다.
본 단지는 2017년 준공되어 건물 나이가 9년으로, 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 용적률 443.37%로 법정 상한 1300% 대비 856.63%p의 갭이 존재하여 장기적인 관점에서는 개발 잠재력이 있으나, 재건축보다는 리모델링을 고려할 시점이 더 빨리 올 수 있습니다.
용인시 수지구는 매매가격지수와 거래량이 상승하는 등 전반적으로 긍정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. 성복역 역세권 프리미엄과 대단지 아파트의 안정성은 미래 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 그러나 제시 매매가가 현재 시장 가치보다 높게 책정되어 있어, 추가적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 인근 죽전동 도시형생활주택 신규 공급 물량의 영향과 전세가율 하락 추세를 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
보류