매물 유형: 아파트
분석 번호: 6893
종합 리스크 점수: 55점
본 매물은 준공 31년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 것이 가장 큰 강점입니다. 수지구청역 역세권 입지와 풍덕천동의 활발한 거래량 또한 긍정적입니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요하며, 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주의해야 할 부분입니다.
제시 매매가 15억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 10억 6,500만 원에서 12억 1,415만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 기대감이나 특정 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 동일 단지 1층 매물로 전용면적 기준 평당가 2,860만 원, 보정 후 대입 총액은 10억 6,500만 원입니다. 시점 및 단지 유사도가 매우 높습니다. #2 사례는 2026년 3월 거래된 동일 단지 9층 매물로 전용면적 기준 평당가 3,261만 원, 보정 후 대입 총액은 12억 1,415만 원입니다. 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. #3 사례는 2026년 3월 거래된 동일 단지 7층 매물로 전용면적 기준 평당가 3,151만 원, 보정 후 대입 총액은 11억 7,334만 원입니다. 역시 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다.
대상 아파트는 수지구청역 역세권(도보 8분)에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 풍덕천동은 용인시 수지구 내에서도 거래가 가장 활발한 지역입니다. 준공 31년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트는 다소 부족할 수 있습니다.
동보 아파트는 1995년 준공되어 31년이 경과하여 재건축 연한(30년)을 충족합니다. 현재 용적률 209.95%로 법정 상한 300% 대비 90.05%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에서 다수의 공동주택 신축 및 증축 허가 이력이 확인되어 지역 내 개발 움직임이 활발한 점도 긍정적입니다. 재건축 추진 여부 및 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
용인시 수지구는 매매가격지수 및 거래량 상승, 매매수급동향 수요 우세 등 긍정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달 및 역세권 입지로 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 그러나 지역 인구 감소 추세와 인근 신규 공급 예정 물량은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 단기적으로는 시장의 전반적인 상승세에 힘입어 보합 또는 약한 상승이 예상되나, 장기적으로는 재건축 진행 여부에 따라 가치 변동폭이 클 것으로 전망됩니다.
보류